穗南開管辦規(guī)〔2024〕3號

　　廣州南沙開發(fā)區(qū)管委會辦公室 廣州市南沙區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)廣州南沙新區(qū)（自貿(mào)片區(qū)）支持新興產(chǎn)業(yè)園發(fā)展用地管理意見的通知

各鎮(zhèn)（街），開發(fā)區(qū)（區(qū)）各部門、各直屬機構(gòu)：

　　《廣州南沙新區(qū)（自貿(mào)片區(qū)）支持新興產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的用地管理意見》已經(jīng)管委會、區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向規(guī)劃和自然資源局反映。

　　  廣州南沙開發(fā)區(qū)管委會辦公室

廣州市南沙區(qū)人民政府辦公室

　　2024年7月23日

　　廣州南沙新區(qū)（自貿(mào)片區(qū)）支持新興產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的用地管理意見

　　為貫徹落實《中共中央國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（中發(fā)〔2020〕9號）、《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案的通知》（國發(fā)〔2022〕13號）、《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規(guī)〔2022〕5號）等文件精神，加快推動廣州南沙深化粵港澳全面合作，建設(shè)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)合作基地，創(chuàng)新要素供給方式，促進南沙區(qū)域創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，制定本意見。

　　一、總體要求

　　第一條 定義

　　新興產(chǎn)業(yè)園以能耗低、污染少、附加值高、成長性好的中小企業(yè)為主要服務(wù)對象，是集產(chǎn)業(yè)、辦公、商業(yè)配套服務(wù)功能為一體的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）是指以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)、品牌、營銷、結(jié)算等新型產(chǎn)業(yè)功能及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的用地。其中，配套服務(wù)設(shè)施是指為產(chǎn)業(yè)功能服務(wù)的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及生活服務(wù)設(shè)施。

　　第二條 空間準入

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（明珠灣起步區(qū)靈山島尖、橫瀝島尖部分），以及已建或在建的軌道交通站點周邊200米范圍以外選址。

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）優(yōu)先在明珠科學(xué)園、慶盛粵港科創(chuàng)城等各類科技創(chuàng)新平臺和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（生物谷、數(shù)字谷、健康谷）等區(qū)域選址。

　　對于村留用地開發(fā)項目或存量工業(yè)用地改造為新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）的，用地選址不受上述范圍限制。

　　第三條 產(chǎn)業(yè)準入

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）用于支持新能源汽車產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)（人工智能、電子核心產(chǎn)業(yè)等）、生物產(chǎn)業(yè)（生物醫(yī)藥、生物農(nóng)業(yè)等）等新興支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大；用于推動高端裝備制造業(yè)（智能智造、衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)、海洋工程）和新興優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)（節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)）加快發(fā)展。

　　對于當前未預(yù)見的新興產(chǎn)業(yè)，如類腦智能、量子信息、基因技術(shù)、未來網(wǎng)絡(luò)等前沿科技和產(chǎn)業(yè)變革領(lǐng)域，可由招商主管部門報南沙開發(fā)區(qū)管委會審定，經(jīng)審定同意的，納入產(chǎn)業(yè)準入范圍。

　　第四條 主體準入

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）的申請主體應(yīng)為制造業(yè)企業(yè)、信息服務(wù)業(yè)企業(yè)、科技服務(wù)業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺企業(yè)。

　　制造業(yè)企業(yè)、信息服務(wù)業(yè)企業(yè)、科技服務(wù)業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)所在行業(yè)應(yīng)在本意見第三條規(guī)定的范圍內(nèi)，具備較強的研發(fā)創(chuàng)新能力、經(jīng)濟貢獻能力和要素吸引能力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺企業(yè)原則上應(yīng)為具有一定產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營經(jīng)驗的企業(yè)。

　　第五條 投入產(chǎn)出準入

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）項目投入產(chǎn)出指標由招商主管部門會同工業(yè)和信息化部門、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)管理機構(gòu)負責設(shè)定。投入產(chǎn)出指標包括但不限于投資強度、土地產(chǎn)出率、地均達產(chǎn)稅收、高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量、研發(fā)投入、公建配套設(shè)施要求，準入標準原則上不低于廣州市南沙區(qū)產(chǎn)業(yè)用地項目準入標準。

　　第六條 審批流程

　　由用地單位向招商主管部門提出申請，由招商主管部門組織召開項目初審會議，會同發(fā)展改革、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、統(tǒng)計、土地儲備、屬地鎮(zhèn)街等部門和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)管理機構(gòu)提出審查意見。通過初審會議的用地項目，由招商主管部門會同用地單位按初審會意見完善項目材料，依次報請招商項目協(xié)調(diào)小組工作例會、管委會主任會議等會議，對開發(fā)主體、產(chǎn)業(yè)類型、貢獻指標、約束條件、投資協(xié)議、投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容進行審議。具體流程按南沙區(qū)招商引資相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　二、規(guī)劃管理

　　第七條 規(guī)劃指標與功能比例

　　除位于特殊區(qū)域內(nèi)或安全、消防等有特殊規(guī)定的項目外，新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）容積率原則上不低于3.0、不超過5.0，建筑密度不低于35%、不高于60%，單個地塊綠地率不大于20%，建筑高度不超過100米，應(yīng)與周邊區(qū)域國土空間規(guī)劃和景觀要求相協(xié)調(diào)。如已有法定控制性詳細規(guī)劃規(guī)定新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）的規(guī)劃指標與用途比例，參照法定規(guī)劃執(zhí)行。

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）內(nèi)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施計容建筑面積不超過地上總計容建筑面積的30%，其中配套生活服務(wù)設(shè)施的比例不低于地上總計容建筑面積的5%。獨立占地建設(shè)的配套服務(wù)設(shè)施，其用地面積不大于總用地面積的15%。

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）可結(jié)合招商引資和市場需求，合理安排開發(fā)進度，配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)當與產(chǎn)業(yè)用房同步設(shè)計、同步報批、同步建設(shè)、同步驗收。

　　第八條 建筑設(shè)計要求

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）的設(shè)計方案應(yīng)嚴格按照規(guī)劃條件、城市設(shè)計導(dǎo)則、《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》等規(guī)劃控制要求落實城市設(shè)計及建筑設(shè)計要求。建筑布局、場地設(shè)計、景觀環(huán)境等應(yīng)與城市公共空間相協(xié)調(diào)；建筑形態(tài)應(yīng)與產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)業(yè)態(tài)和周邊城市風貌相匹配。

　　產(chǎn)業(yè)用房的建筑設(shè)計，應(yīng)當符合環(huán)保和工藝等要求，符合國家現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范和相關(guān)規(guī)劃控制要求。對層高有特殊要求的產(chǎn)業(yè)用房，由用地單位會同設(shè)計單位出具特殊工藝流程說明等材料，經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門同意，特殊層高部分可按單層面積計算容積率。因特殊工藝需突破面寬限制的，由用地單位提供技術(shù)文件支撐，經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門同意，可放寬限制。

　　三、用地管理

　　第九條 土地供應(yīng)方式

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）采用招標、拍賣、掛牌方式出讓，鼓勵采取“長期租賃”、“先租后讓”、“彈性年期出讓”等方式供應(yīng)。

　　第十條 出讓期限

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）最高出讓年限為50年。采取長期租賃的，新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）使用權(quán)租賃年限一般不低于5年，不得超過20年；采取先租賃后出讓的，新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）使用權(quán)租賃年限不得超過5年，與后續(xù)出讓年限之和原則上不超過30年；采取彈性年期出讓的，新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）使用權(quán)出讓年限原則上不得超過30年；對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等確需超過30年出讓年限的，由規(guī)劃和自然資源部門報南沙開發(fā)區(qū)管委會審定后確定出讓年期，最高不超過50年。用地單位申請利用存量國有建設(shè)用地改變用途為新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）的，按照原建設(shè)用地剩余土地使用年限確定。

　　第十一條 存量用地再開發(fā)

　　在符合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、不涉及閑置土地或存在違反土地供應(yīng)合同約定行為的前提下，鼓勵權(quán)屬清晰、用地手續(xù)完善的存量國有建設(shè)用地調(diào)整為新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）。經(jīng)招商主管部門審查達到新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）準入標準的，由用地單位與招商主管部門簽訂投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議，規(guī)劃和自然資源部門重新簽訂土地用途變更協(xié)議，并按照本意見第十二條第（三）款規(guī)定繳交土地出讓金。

　　第十二條 地價標準

　?。ㄒ唬┬屡d產(chǎn)業(yè)園用地（M9）的出讓起始價按出讓時點同地段商務(wù)辦公用地市場評估價的20%乘以分割轉(zhuǎn)讓系數(shù)，再乘以該地塊總計容建筑面積，并按照實際出讓年限修正后確定，不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費用之和，不低于國家、省規(guī)定的土地出讓最低價。具體計算公式如下：

　　M9=B×0.2×（1+X）

　　其中，M9為新興產(chǎn)業(yè)用地市場評估價的樓面地價，B為商務(wù)辦公用地市場評估價的樓面地價，1+X為分割轉(zhuǎn)讓系數(shù)，X為分割轉(zhuǎn)讓比例。

　?。ǘ┬屡d產(chǎn)業(yè)園用地（M9）經(jīng)批準采用彈性年期出讓的，按彈性出讓年限與法定最高出讓年限的比值修正。采取先租后讓的，根據(jù)租賃時點的法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年期加出讓年期與法定最高出讓年限的比值；土地租賃期間租金根據(jù)最終成交金額進行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年限與法定最高出讓年限的比例，原則上按年平均收??；土地出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃期間所交租金，具體參照《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)廣州市工業(yè)用地使用權(quán)長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓實施辦法的通知》（穗規(guī)劃資源規(guī)字〔2024〕2號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　（三）存量國有建設(shè)用地經(jīng)批準調(diào)整為新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）的，應(yīng)按規(guī)劃和自然資源部門依法受理用地單位申請簽訂出讓合同變更協(xié)議時點同地段新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）市場評估樓面地價乘以總計容建筑面積，減去原土地用途市場評估總地價，再按70%補繳出讓金。新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）市場評估樓面地價按照剩余出讓年限修正后，再乘以分割轉(zhuǎn)讓系數(shù)后確定；原土地用途市場評估地價按照剩余出讓年限、自持比例修正后確定。

　?。ㄋ模┰诜弦?guī)劃、不改變用途的前提下，新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）利用地下空間不計收土地出讓金。

　　四、產(chǎn)權(quán)登記和分割轉(zhuǎn)讓

　　第十三條 限制條件

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）內(nèi)的可分割用房在達到土地使用權(quán)出讓合同、投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議的約定條件后允許分拆進行不動產(chǎn)登記、分割、轉(zhuǎn)讓，自持用房在達到土地使用權(quán)出讓合同、投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議的約定條件后允許辦理不動產(chǎn)登記。

　　第十四條 用地單位義務(wù)

　　用地單位有義務(wù)向產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施受讓主體明示房屋的規(guī)劃用途、土地出讓年限、契稅、公共維修資金、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標等情況，告知受讓主體要嚴格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，以及辦理不動產(chǎn)權(quán)證書、二次轉(zhuǎn)讓的具體前提條件，并在認購書和購房合同中與受讓主體明確約定。

　　第十五條 受讓主體標準

　　受讓主體應(yīng)為經(jīng)依法注冊登記且為用地單位的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，符合本意見第五條投入產(chǎn)出準入標準。受讓主體是否為用地單位的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，是否達到投入產(chǎn)出準入要求，由招商主管部門和工業(yè)和信息化主管部門負責核定，由不動產(chǎn)登記部門負責按本意見規(guī)定要求辦理不動產(chǎn)登記、分割、轉(zhuǎn)讓。

　　第十六條 分割轉(zhuǎn)讓比例

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）內(nèi)的建筑可在土地使用權(quán)出讓合同中約定按幢、層、間等固定界限為基本單元分割登記、轉(zhuǎn)讓。分割登記、轉(zhuǎn)讓比例不超過相應(yīng)用途總計容建筑面積的70%。分割的總建筑面積不得超過土地使用權(quán)出讓合同約定，屬于新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）配套生活服務(wù)設(shè)施及地下空間不得分割登記和轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　第十七條 分割單元面積

　　在綜合考慮企業(yè)需求、生產(chǎn)安全、運營管理等因素的前提下，新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）上已登記確權(quán)的產(chǎn)業(yè)用房最小單元的建筑面積不低于500平方米。

　　全自持的新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）項目宗地上所有建筑物應(yīng)整體確權(quán)，只核發(fā)一個不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　第十八條 配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）內(nèi)的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施不得進行預(yù)售，不得進行獨立分割登記、轉(zhuǎn)讓或抵押。

　　隨產(chǎn)業(yè)用房按比例以幢、層、間等為基本單元進行分割登記、轉(zhuǎn)讓或抵押情形可以允許。

　　第十九條 再次轉(zhuǎn)讓

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后，自辦理不動產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓，起止時間應(yīng)在不動產(chǎn)權(quán)登記證書附注注記。5年后轉(zhuǎn)讓的，新的受讓主體應(yīng)符合本意見第十五條的要求。

　　五、履約管理

　　第二十條 職責分工

　　在土地供應(yīng)階段，招商主管部門將經(jīng)審定的投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議、競買資格要求等材料提供給規(guī)劃和自然資源部門，納入土地供應(yīng)方案一并公告。土地競得人應(yīng)先與招商主管部門簽訂投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議后，再與規(guī)劃和自然資源部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

　　在規(guī)劃建設(shè)階段，企業(yè)籌建主管部門負責本階段監(jiān)督管理工作，規(guī)劃和自然資源、城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、綜合執(zhí)法、行政審批等部門按照各自職責，協(xié)同參與項目監(jiān)督管理。

　　在項目投產(chǎn)階段，招商主管部門負責本階段監(jiān)督管理工作，工業(yè)和信息化、統(tǒng)計、稅務(wù)、不動產(chǎn)登記等部門按照各自職責，協(xié)同參與項目指標核實、監(jiān)督管理。

　　在項目達產(chǎn)階段，工業(yè)企業(yè)主管部門負責本階段監(jiān)督管理工作，招商主管部門、統(tǒng)計、稅務(wù)、不動產(chǎn)登記等部門按照各自職責，協(xié)同參與項目指標核實、監(jiān)督管理。

　　第二十一條 投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議

　　《投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議》（范本）由投資促進部門會同工業(yè)和信息化、司法行政、規(guī)劃和自然資源、商務(wù)、不動產(chǎn)登記等部門和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)管理機構(gòu)共同制定，包括但不限于產(chǎn)業(yè)類型、投產(chǎn)時間、投資強度、產(chǎn)值營收、稅收、分割轉(zhuǎn)讓時點等相關(guān)經(jīng)濟指標，以及運營標準、違約責任、退出條款。投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議為新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）管理和考核的重要依據(jù)。

　　第二十二條 分割轉(zhuǎn)讓時點

　　招商主管部門會同工業(yè)和信息化主管部門、不動產(chǎn)登記部門根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同和投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議約定開展新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）項目產(chǎn)權(quán)登記、分割轉(zhuǎn)讓工作：

　　新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）項目達到投（達）產(chǎn)周期考核時點產(chǎn)值、營收、稅收要求的，允許該時點所對應(yīng)部分可分割轉(zhuǎn)讓建筑面積申請不動產(chǎn)首次分割轉(zhuǎn)移登記。未通過考核的，用地單位應(yīng)進行整改，整改期限不超過1年。整改后仍未達標的，允許用地單位按投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議的稅收指標補足差額后辦理相應(yīng)部分可分割轉(zhuǎn)讓建筑面積不動產(chǎn)的首次分割轉(zhuǎn)移登記。具體達產(chǎn)稅收考核與分割轉(zhuǎn)讓限制在用地單位與招商主管部門簽訂的投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議內(nèi)約定。

　　第二十三條 違約責任

　　對于未能按照土地使用權(quán)出讓合同、投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議約定事項履約的項目，由招商主管部門會同工業(yè)和信息化、規(guī)劃和自然資源部門按照協(xié)議約定進行違約處置。

　　六、附則

　　第二十四條 本意見適用于南沙新區(qū)（自貿(mào)片區(qū)）新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）的規(guī)劃和使用管理。

　　第二十五條 本意見中“不低于、不超過、不高于、不大于、最高、不得超過”包含本數(shù)。

　　第二十六條 本意見自2024年7月24日起施行，有效期3年。已出讓的新興產(chǎn)業(yè)園用地（M9）按照原土地使用權(quán)出讓合同約定執(zhí)行，供后評價考核仍按照原政策土地供后評價實施細則執(zhí)行。本意見有效期內(nèi)如遇法律、法規(guī)、規(guī)章或國家、省市有關(guān)政策文件調(diào)整變化的，從其規(guī)定。

　　公開方式：主動公開

　　廣州南沙開發(fā)區(qū)管委會辦公室  2024年7月23日印發(fā)