一年一度的年報季如約而至，截止3月31日，能發(fā)年報的上市房企基本都發(fā)了。

　　春江水暖鴨先知，集體沉默了許久的頭部房企掌舵人們，趁著這個機會，對當前的行業(yè)現(xiàn)狀和接下來的發(fā)展，都發(fā)表了不少看法。

　　我們意外地發(fā)現(xiàn)，他們對行業(yè)的判斷，相比去年樂觀了不少，而且關注到了當下正在出現(xiàn)的新轉機。

　　下面詳細分析一下。

　　最壞的時期似乎過去了

　　但行業(yè)規(guī)?？赡苓€會縮減

　　自從去年中央提出要“促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”后，房地產(chǎn)救市措施不斷，從目前來看，政策的效果已經(jīng)出來了。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3175.7億元，環(huán)比增長68.8%，同比降低11.4%，延續(xù)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。

　　基于此，地產(chǎn)大佬們對未來市場的走向也相對樂觀。

　　萬科管理層認為，在政策引導和支持下，相信行業(yè)已渡過最困難時期，房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。這一判斷，主要基于三點：

　　市場方面，需求回升的基礎已經(jīng)牢固。去年 9月底一攬子支持政策出臺后，行業(yè)信心受到提振，市場持續(xù)回暖。四季度商品住宅銷售面積環(huán)比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交依然較為穩(wěn)定，沒有再出現(xiàn)過去的“脈沖式反彈”。

　　供給端方面，2025 年土地和商品房盤活力度加大，行業(yè)造血、回血能力將顯著增強。這兩年，市場出現(xiàn)了一方面舊的項目很難賣，另一方面新項目賣得不錯的矛盾情況。核心原因在于存量項目沒辦法滿足市場需求，供求關系不匹配。

　　企業(yè)手里有很多存量土地，要么位置不好，要么位置好但是規(guī)劃指標、產(chǎn)品設計部合理，去化比較困難，占壓了資金。

　　現(xiàn)在政府對土地和商品房盤活做了專門部署，相信企業(yè)現(xiàn)金流情況和新增投資能力將更快得到改善。

　　土地市場方面，拿地情況有了顯著的好轉，促進后續(xù)成交和投資的回升。今年 1 月和2月，民營房企在24個核心城市拿地面積的占比分別為34.8%和28.3%，較2024年的17.5%顯著上升。

　　貝殼管理層預判，2025年市場有機會筑底，但市場止跌回穩(wěn)的前提是二手房價穩(wěn)定，如果貝殼景氣指數(shù)高于20%且持續(xù)至少六個月，表明價格企穩(wěn)預期形成，政策進一步優(yōu)化將激發(fā)購房需求，部分城市有望從以價換量轉為量增價穩(wěn)。線上獲客不停歇，點擊了解

　　建發(fā)國際管理層同樣比較樂觀，他們認為，房地產(chǎn)最壞的時期似乎是在去年，最壞的時期似乎已經(jīng)過去。對于2025年銷售目標，他們表示，基于今年比較穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，希望能夠達到1500億元，保持增長。而2024年他們給出的回答是“難以確定全年銷售目標”。

　　華潤管理層表示，2025年以來，尤其是春節(jié)之后房地產(chǎn)市場熱度迅速恢復，且公司錄得2月周度來訪量接近去年12月水平，這顯示市場信心回升是比較迅速的。

　　當然，除了樂觀派，不少房企對未來市場的判斷更偏謹慎。

　　瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞預計，整個房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整，現(xiàn)在應該已經(jīng)筑底穩(wěn)步向好，但目前還有兩個不確定因素，首先是-全球經(jīng)濟走勢不明朗，第二是出險開發(fā)商財務怎樣處理，也會影響未來市場發(fā)展。市場調(diào)整可能會持續(xù)數(shù)年，審慎行事仍然至關重要。

　　中國金茂管理層預計2025年總的成交量可能還會略有下滑，總體市場呈現(xiàn)基本筑底、分化加劇的格局。

　　綠城管理層表示，目前判斷行業(yè)規(guī)?？赡軙M一步縮減，但同時也看到市場逐步企穩(wěn)的態(tài)勢。

　　投資仍然克制

　　重點聚焦一二線核心城市

　　3月份以來，杭州、成都、北京、上海等熱點城市不斷刷新地價，地王頻現(xiàn)，這是否意味著頭部房企投資信心十足？

　　從拿地預算來看，頭部房企在投資方面，依然相當克制。

　　越秀地產(chǎn)管理層透露，越秀地產(chǎn)2025年權益拿地預算為300億元。2024年越秀于8個城市新增24幅土地，新增投資295億元，總投資強度約33.3%。整個投資強度在市場上較為適中，不算激進也不算保守。

　　保利置業(yè)管理層表示，基于對市場處境的考慮，在投資上更加謹慎，2025年仍將堅持穩(wěn)健的發(fā)展思路，但在投資力度上會比2024年有所加強。

　　按照目前的計劃，保利置業(yè)今年的投資將爭取達到150至200億額度區(qū)間，權益銷售爭取達到30%-40%之間。

　　對于城市布局，大家基本都形成了共識，也即聚焦一二線核心城市。

　　建發(fā)國際管理層表示，2025年房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)得到持續(xù)深化環(huán)境下，加大拓展，提高杭州、成都等深耕城市占有率是非常有必要的。

　　在堅持流動性有限的情況下，建發(fā)國際基本的拿地利潤會在6-8個點的水平之間。

　　越秀則堅持以銷定投的穩(wěn)健投資策略，更加聚焦在經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口資源更豐富的城市進行拓展。目前越秀地產(chǎn)總土地儲備約為1971萬平方米，96%位于一二線城市。

　　相比大部分房企堅持聚焦核心城市核心板塊的投資策略，綠城和保利置業(yè)有不一樣的想法。

　　綠城中國管理層表示，未來會尋找一些結構性的小眾投資機會，比如板塊供給短缺或是操盤有較大溢價能力的項目，對于明顯過熱的地塊，綠城會在合理的地價范圍里面出價，不會為拿地而大幅放松投資標準，在土地獲取上堅持理性決策，尋求多方驗證。

　　經(jīng)營性業(yè)務貢獻占比提高

　　去年開始，由于開發(fā)業(yè)務大面積萎縮，經(jīng)營性業(yè)務的確定性和成長性，承載了房企更多的期望和關注。

　　以華潤置地為例，2024年，華潤置地經(jīng)常性收入同比增長6.6%至416億元，核心凈利潤同比增長8.2%至 103億元，核心凈利潤貢獻占比同比提升6.3個百分點至40.7%。

　　按照華潤置地預計，到2025年，經(jīng)常性收入業(yè)務對核心凈利潤的貢獻占比會達到45%以上。而長遠來說，比較均衡的目標是約各占50%。

　　可以說，華潤置地在經(jīng)營性業(yè)務上已經(jīng)領先同行不少。除了華潤置地，表現(xiàn)同樣亮眼的還有龍湖。

　　2024年龍湖集團運營及服務業(yè)務實現(xiàn)267億的收入，同比增長7%，對集團整體收入的貢獻占比達到21%。2023年，這個占比還只有9%。貢獻毛利額143億元，同比增長6%。龍湖管理層稱，運營及服務業(yè)務有希望在2028年達到收入占比過半。

　　龍湖管理層表示，這幾年，地產(chǎn)業(yè)務受到?jīng)_擊的情況下，運營及服務航道基本上撐起了整個集團利潤的盤面。

　　關于2025年資管業(yè)務計劃，華潤置地管理層透露，會有5個方面的舉措：

　　一是加快資本循環(huán)，通過公募REITs等金融化手段實現(xiàn)項目的退出，退出的這些資金用來對新項目投資，保持優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的投資強度；

　　二是堅持城市深耕的戰(zhàn)略，在核心城市繼續(xù)推動“一城多匯”、“多城多匯”的商業(yè)布局，提升城市商業(yè)地產(chǎn)市場占有率，進一步筑牢商業(yè)的護城河；

　　三是堅持輕重結合的策略，加大商業(yè)輕資產(chǎn)的拓展。圍繞經(jīng)濟基本面好、產(chǎn)業(yè)基礎好的城市群，獲取優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)；

　　四是加大存量項目收并購的拓展力度，這個拓展也聚焦在一線和強二線城市，關注存量項目收購機會，積極獲取優(yōu)質(zhì)的存量商業(yè)項目；

　　五是提升資產(chǎn)的運營效率。2024年公司開展公募REITs項目的標桿門店建設，形成了市場化的運營管理標桿體系，持續(xù)開展內(nèi)外部對標，打造了行業(yè)領先的運營能力，提升經(jīng)營效率，也持續(xù)提升資產(chǎn)價值。

　　龍湖管理層則表示，對于商業(yè)航道，一方面要針對存量項目繼續(xù)做好招商調(diào)整和調(diào)改升級動作，保證同店同比的大幅增長；另一方面，2025年龍湖會再開11座商場。預計整個商業(yè)運營航道在2025年能夠?qū)崿F(xiàn)10%以上的收入增長。

　　而長租公寓早前整合進了資管航道-龍智資管，通過業(yè)態(tài)的組合、產(chǎn)品組合來實現(xiàn)地塊項目價值最大化，為客戶提供更多解決方案。

　　比如有的項目3-8樓是養(yǎng)老公寓，9樓以上是長租公寓，都在同一棟樓，就可以實現(xiàn)上下的垂直整合。通過業(yè)態(tài)整合，能夠在資管方面變得更有靈活性，不像傳統(tǒng)資管以業(yè)態(tài)去做區(qū)分，去限定自己的業(yè)務方式。戳這里，實時掌控租約，“消滅”閑置資產(chǎn)

　　中海地產(chǎn)管理層在業(yè)績發(fā)布會上就表示：下一個五年將在保持戰(zhàn)略定力同時，賦予今天、明天、后天三大產(chǎn)業(yè)進一步做大、做優(yōu)、做強的目標任務。明天和后天的產(chǎn)業(yè)，就是非住宅開發(fā)業(yè)務。

　　比如，經(jīng)營性業(yè)務包括持有型的辦公樓、購物中心、長租公寓、酒店及康養(yǎng)業(yè)務，目前利潤貢獻已超過10%。

　　毛利率維持在15%就很不錯了

　　從當前已經(jīng)發(fā)布2024年業(yè)績的房企來看，利潤下滑成了普遍現(xiàn)象，甚至不少房企出現(xiàn)了大幅虧損。

　　而從頭部房企的毛利率來看，維持在20%已經(jīng)算優(yōu)秀。早兩年，就有地產(chǎn)大佬預測，未來整個行業(yè)內(nèi)毛利率在20%左右是正常。如果能在20%以上都是一個不錯的毛利率水平。

　　但目前來看，毛利率能維持在20%的房企已經(jīng)少之又少。只有華潤置地毛利率超過20%，達到21.6%，其他頭部房企的毛利率維持在15%左右的水平。

　　比如龍湖集團是16%，中國金茂是15%，中海地產(chǎn)是17.70%，保利置業(yè)是16.4%，華發(fā)股份維持在14.32%，建發(fā)國際是13.3%。

　　目前來看，華潤置地已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)的新晉利潤王。2024年，華潤置地凈利潤達到256億元，凈利率12.08%，盈利能力和盈利規(guī)模，絕對處于行業(yè)第一梯隊，遙遙領先于同行。

　　畢竟現(xiàn)在整個行業(yè)利潤都在探底，就連曾經(jīng)的好學生萬科也首次出現(xiàn)虧損，歸母凈利潤為-494.78億元。這是萬科上市以來首次出現(xiàn)年度虧損。

　　對于為什么出現(xiàn)大額虧損，萬科管理層回應：

　　（1）開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模和毛利率顯著下降；（2）新增計提了信用減值和存貨跌價準備；（3）非主業(yè)財務投資基于成本法核算出現(xiàn)一定賬面虧損；（4）為更快回籠資金，公司對資產(chǎn)交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。

　　但大家也認為，隨著房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，未來整體的結轉利潤和毛利會逐漸恢復到一個比較正常的水平。

　　2025年重點發(fā)力存量盤活

　　這兩年，存量項目去化難已經(jīng)成為行業(yè)共識，政府也推出了各種存量盤活的支持政策。各地在政策支持下也積極推進存量盤活工作，比如廣州就探索了多種存量盤活的模式：

　　一是地換地，也即把原來無意愿開發(fā)的地塊退回，獲得地票，再在公開市場用地票拿新地；二是商改住，通過政府收儲并優(yōu)化規(guī)劃再出讓；三是房換地，也即將滯銷房源置換地票，摘取新地塊。

　　萬科管理層就將存量盤活視為當前公司最重要的任務之一。

　　據(jù)萬科透露，公司借助政府各類支持性政策，通過商改住、資源置換等多種方式盤活和優(yōu)化項目56個，涉及可售貨值約689億元。另外，還有24個項目以退地、收儲、退股、資產(chǎn)交易等方式實現(xiàn)前期投入的收回。

　　例如他們在貴陽，通過“商改住”方式盤活產(chǎn)能42億元。