NO. 1｜壹

　　三天前，“要促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”的信息，刷屏。一時(shí)間，房產(chǎn)銷售和做分銷、團(tuán)購的樓市自媒體紛紛高潮。先來分析他們“高潮”的緣由：他們“高潮”可以理解，畢竟只有把客戶帶動(dòng)起來購房，才能賺到傭金，撈到越多的客戶，意味著成交的可能性越大，客戶就是他們的潛在收入。

　　房產(chǎn)自媒體也在這個(gè)過程中完成洗粉，相信房價(jià)即將上漲、準(zhǔn)備買房的，給自己找到了心理慰籍，自然會(huì)關(guān)注；覺得自媒體胡說八道、意淫的，自然會(huì)取關(guān)。房產(chǎn)自媒體就帶著他們篩選來的粉絲去做分銷和團(tuán)購，賺取傭金，只要客戶買房了，號(hào)主的收益就完成閉環(huán)，即便后面房價(jià)跌了，自媒體號(hào)主也不承擔(dān)代價(jià)，由買房的客戶自行承擔(dān)。

　　所以，“高潮”是利益使然。

　　再來看政策內(nèi)容本身：

　　“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，我覺得這個(gè)說得會(huì)很好，好的原因是面對現(xiàn)實(shí)了，面對問題，才能解決問題。

　　“跌”是現(xiàn)狀，“穩(wěn)”是目標(biāo)，正因?yàn)槟壳霸诔掷m(xù)下跌，所以才要止跌；“回穩(wěn)”是回到相對穩(wěn)定的狀態(tài)，而不是像今年這樣急劇大跌，這里強(qiáng)調(diào)的，是漲跌幅都要相對小，要相對穩(wěn)定，不是絕對穩(wěn)定。去年底和幾位讀者在武夷山閑聊，我說今年5-8月，南京和廈門會(huì)大跌，到時(shí)有機(jī)會(huì)可以看看別人帶血的籌碼。如今回頭看，一語成讖。

　　房地產(chǎn)出清上半場，政策為主導(dǎo)，決定因素方面，行政＞市場，如“保房價(jià)”、“限跌令”等，用行政手段去拖住房地產(chǎn)下跌的速度；房地產(chǎn)出清下半場，市場為主導(dǎo)，決定因素方面，市場＞行政，去年下旬放開“限價(jià)”等、房價(jià)加速下跌等，就是市場主導(dǎo)的標(biāo)志。

　　NO. 2｜貳

　　政策中提到了幾點(diǎn)：一是：“對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大白名單項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。”

　　這里有幾個(gè)重要的點(diǎn)，1、“嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量”：在市場需求逐漸減少的當(dāng)下，新房和二手房、法拍房的供應(yīng)數(shù)量在不斷增加，庫存也在不斷增多，這樣下去容易造成踩踏性出倉，過去半年多，同社區(qū)的二手房、不同項(xiàng)目的新房，價(jià)格越賣越低就是例子。

　　所以要控制一下新增的房源，把庫存等存量盡可能優(yōu)化調(diào)整，及時(shí)賣出去，讓庫存降低。這樣才能最終讓供求關(guān)系不至于有太大的失衡。2、“提高質(zhì)量”，現(xiàn)在買房的越來越少，除了房價(jià)下降，還有一個(gè)重要原因，是2016年以來，以碧桂園為首的一眾房企掀起高周轉(zhuǎn)“三高”模式，房屋質(zhì)量稀巴爛，減配降質(zhì)是常態(tài)，讓市場對房地產(chǎn)的信任感不斷降低。

　　所以，需要提高質(zhì)量，這點(diǎn)滿足“人們對美好生活的向往”。

　　3、“加大白名單項(xiàng)目貸款投放力度”，確保已售和在建的項(xiàng)目，不會(huì)出現(xiàn)因資金困難導(dǎo)致的無法交房。過去幾年，不少客戶買了房卻無法交房，嚴(yán)重影響到市場對新房項(xiàng)目的信心，紛紛不買房，或轉(zhuǎn)向去買二手房。所以，要“加大白名單項(xiàng)目貸款投放力度”，有利于市場對新房項(xiàng)目修復(fù)信心。4、“支持盤活存量閑置土地”，過去幾年，房企和大量城投公司高價(jià)拍下的項(xiàng)目，因?yàn)槿缃袷袌龅臓顩r，一開發(fā)入市就是虧損，索性閑置著不開發(fā)。這個(gè)盤活，我目前不知道是怎么個(gè)盤活法，沒法評價(jià)。如果是地方政府回購的話，那利好城投公司和國企央企，參照不久前的收儲(chǔ)模式；不利好銀行，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會(huì)堆積到銀行。

　　二是：“調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。放開限購是大勢所趨，現(xiàn)在其實(shí)限購也沒有意義，之前已經(jīng)寫過：全部放開的話，也只有北京和上海這兩個(gè)城市的核心區(qū)還能有效果，有些被壓制得太久，還沒釋放出來。

　　降低存量房貸利率，一來利好業(yè)主，給業(yè)主降低房屋持有成本和壓力；二來利好銀行，有助于緩解洶洶的提前還貸潮；三來有利于市場，讓潛在購房者敢上車，不擔(dān)心“晚買的利率更低”而選擇繼續(xù)觀望。

　　至于土地、財(cái)稅、金融政策，我個(gè)人預(yù)計(jì)這里能做文章的，主要還有稅，比如減免契稅等。

　　NO. 3｜叁

　　三是：“要努力提振資本市場，大力引導(dǎo)中長期資金入市”，還有“實(shí)施有力度的降息”、“發(fā)行使用好超長期特別國債和地方政府專項(xiàng)債”。這些主要還是政府層面能操作的細(xì)則，目前還沒出來，不做解讀，但有一點(diǎn)是確定的：由政府主導(dǎo)的量化寬松。

　　看完近兩年的一二線城市市場成交數(shù)據(jù)，有個(gè)很顯著的特征：首次上車的純剛需占比不斷下降，而改善這類置換的占比大幅度攀升。

　　因此，要打通置換的堵點(diǎn)，置換這條線才能活絡(luò)起來，之前政府解決的思路就有這點(diǎn)，只是效果不太理想。

　　要說這次的政策利好，也就利好一線城市核心區(qū)的少數(shù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比較容易止跌回穩(wěn)，老破小等就算了，中長期還是走“以價(jià)換量”路線。在房地產(chǎn)出清下半場，在市場主導(dǎo)面前，房價(jià)最終還是要由大眾的購買力和對市場的信心、預(yù)期來決定。也就是就業(yè)和收入，以及對未來的走向（即希望）。所以，房價(jià)要“止跌回穩(wěn)”，核心是穩(wěn)就業(yè)，提升收入。

　　而穩(wěn)定就業(yè)和提升收入，要做的事還很多：如營造良好的營商環(huán)境，改善企業(yè)的處境，降低稅負(fù)...改革開放還要繼續(xù)推進(jìn)，即對內(nèi)放權(quán)，對外開放，搞好外部環(huán)境，讓出口等更順暢，我們是生產(chǎn)大國。其中，最核心的，還是法治。年初寫過一篇《當(dāng)下最重要的事！》，里面詳細(xì)寫到這些要點(diǎn)?？偟膩碚f，謹(jǐn)慎面對“房價(jià)即將上漲、暴漲”這類情緒輿論，理性點(diǎn)，先讓百姓的就業(yè)穩(wěn)住、收入增加，先做好《當(dāng)下最重要的事！》中的那些點(diǎn)，這樣穩(wěn)住房價(jià)才更有可能。

　　至于建議，我能想到的，就是加強(qiáng)儲(chǔ)蓄，不輕易上杠桿，把上車的時(shí)間往后推，付出的資金成本大概率會(huì)更低。因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢沒那么理想，尚未有明確改善和扭轉(zhuǎn)的跡象，在這種情況下輕易上車、上杠桿，容易有風(fēng)險(xiǎn)和壓力。可以看看，城市的樓市的成交數(shù)據(jù)，特別是價(jià)格，企穩(wěn)3-5個(gè)月，再上車不遲，不怕踏空，就怕踩坑。

　　就這樣吧。

　　全文完，如果喜歡，就點(diǎn)個(gè)“贊”或者“在看”吧（星標(biāo)公眾號(hào)，可及時(shí)接收更新文章）。