萬科進入"辛杰時代"，交出了首份季報。這份成績單并不好看，但背后其實有不少值得關注的東西。說白了就是：萬科現(xiàn)在正處在"刮骨療傷"階段，老業(yè)務巨虧但新業(yè)務在悄悄發(fā)力。

　　今年一季度，萬科營收同比暴跌38.3%，歸母凈利從上年同期虧3.62億元擴大到虧62.46億元。這相當于去年同期虧個小目標，今年直接虧出20倍！經(jīng)營凈現(xiàn)金流雖還是負數(shù)，但流出幅度變小了，好比出血速度開始減緩，但還在持續(xù)失血。

　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務是拖累業(yè)績的大頭，營收同比下降51.1%，賣房子的收入腰斬還多，而經(jīng)營服務業(yè)務營收卻同比增長12.1%，物業(yè)、物流這些新業(yè)務反而逆勢增長。萬科過去兩年為了經(jīng)營現(xiàn)金流，降價促銷，產(chǎn)品成本高于市價，存貨跌價損失嚴重，這些因素都影響了今年一季度的業(yè)績。翻譯過來就是：房子賣得便宜還虧本，地價還比房價貴，這買賣咋不虧？

　　不過，一季度萬科銷售額同比跌幅39.77%，但比去年同其跌幅收窄了，回款率還超100%。雖然賣房收入還在下滑，但至少收錢速度變快了，有些項目甚至收到超額回款。一些項目銷售情況還不錯，比如上海四季隱秀項目加推取證去化率84%，杭州云耀之城項目加推取證去化率100%。地段好的豪宅還是搶手貨，說明市場分化嚴重。

　　萬科還完成了不少項目的交付，41%的項目可實現(xiàn)交付即辦證。這算是給購房者吃了顆定心丸，但只有四成項目能做到。

　　在資本債務方面，萬科并表口徑下新增融資和再融資139億元，綜合成本3.39%，同比下降21個基點。借錢成本降到3字頭，比房貸利率還低，這波不虧。深鐵給了萬科很大支持，分兩筆提供70億元股東借款，借款利率和抵質(zhì)押率都優(yōu)于市場慣例水平，還幫萬科償還了98.9億元公開債。

　　截至3月底，萬科貨幣資金余額755億元，雖然短債償付壓力還在，但深鐵介入后，償債更有定力了。手頭還有755億現(xiàn)金，但短期要還的錢更多，全靠國資兜底心里才踏實。萬科還計劃出售庫存A股近7300萬股，補充流動性。

　　臨近五一假期，全國樓市都在期待利好政策。萬科在"辛杰時代"面臨陣痛，但也在努力向前。雖然一季度業(yè)績不好看，但一些積極的信號已經(jīng)出現(xiàn)，比如銷售額跌幅收窄、項目銷售情況不錯、資本債務端口有支持等。

　　萬科未來能否走出困境，還得看后續(xù)的表現(xiàn)和市場的變化。

　　我的判斷是：有國資撐腰能續(xù)命，但想重回巔峰得靠兩點：

　　1. 老業(yè)務趕緊止血（別再拿高價地）

　　2. 新業(yè)務趕緊造血（服務板塊要持續(xù)增長）?，F(xiàn)在說反轉(zhuǎn)還太早，但至少沒在ICU里躺平。