工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓：工業(yè)性質(zhì)的國有建設(shè)用地上，已經(jīng)確權(quán)登記的廠房、倉庫等工業(yè)物業(yè)，按照一定的規(guī)則和程序，將其產(chǎn)權(quán)分割成若干個獨立的單元，并可以進行轉(zhuǎn)讓、抵押等操作。旨在提高土地利用率，支持制造業(yè)企業(yè)盤活土地資源。

　　廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓工作指引

　　為進一步支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，堅持“制造業(yè)立市”，提升土地資源利用效能，激發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展動能，根據(jù)工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，特制定本工作指引。

　　一、制定依據(jù)

　　（一）《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規(guī)〔2022〕5號）

　?。ǘ稄V州市人民政府辦公廳關(guān)于加強土地供應(yīng)及供后監(jiān)管的實施意見》（穗府辦規(guī)〔2023〕4號）

　?。ㄈ稄V州市工業(yè)和信息化局 廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)<廣州市工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管工作指引>的通知》（穗工信規(guī)字〔2021〕1號）

　　（四）《廣州市黃埔區(qū)人民政府辦公室 廣州開發(fā)區(qū)管委會辦公室關(guān)于印發(fā)<廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于 項目用地的投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議（示范文本）> <廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)用地項目投入產(chǎn)出監(jiān)管工作協(xié)調(diào)機制>的通知》（穗開管辦〔2022〕2號）

　　二、適用范圍

　　制造業(yè)企業(yè)在黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)轄內(nèi)國有建設(shè)用地上已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱“出讓合同”），且土地用途為“工業(yè)用地”的建設(shè)項目，其用地范圍內(nèi)的廠房、倉庫等產(chǎn)業(yè)用房產(chǎn)權(quán)（以下簡稱“工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)”）辦理分割或分割轉(zhuǎn)讓登記。

　　三、適用原則

　　在不改變工業(yè)用途的前提下，申請分割或分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)物業(yè)，應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：

　?。ㄒ唬┏鲎尯贤蚱溲a充協(xié)議明確約定工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可分割或分割轉(zhuǎn)讓，已繳清地價款（含違約金）；

　　（二）工業(yè)用地及其上房屋已完成確權(quán)登記；

　?。ㄈ┪瓷婕斑`反行業(yè)監(jiān)管要求，如已簽訂出讓合同、項目監(jiān)管協(xié)議、投資協(xié)議、承諾書等投資監(jiān)管相關(guān)文件，應(yīng)達到約定的指標(biāo)要求；

　?。ㄋ模┎簧婕伴e置用地，或已處理完畢；

　　（五）未納入收儲計劃或城市更新計劃范圍，不涉及收回建設(shè)用地使用權(quán)；

　?。┩恋胤课菀训盅旱模瑧?yīng)取得抵押權(quán)人同意分割或分割轉(zhuǎn)讓的書面證明；

　?。ㄆ撸┎淮嬖诜煞ㄒ?guī)規(guī)定不得分割及分割轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　四、分割及分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定

　?。ㄒ唬╆P(guān)于原土地批準(zhǔn)文件或出讓合同約定不得分割及分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。原土地批準(zhǔn)文件或出讓合同約定不得分割及分割轉(zhuǎn)讓的，按批準(zhǔn)文件或出讓合同執(zhí)行，但經(jīng)區(qū)政府、管委會審批同意分割或分割轉(zhuǎn)讓，重新取得土地批準(zhǔn)文件或簽訂出讓合同補充協(xié)議后，可按規(guī)定進行分割或分割轉(zhuǎn)讓。

　?。ǘ╆P(guān)于原土地批準(zhǔn)文件或出讓合同未明確約定分割及分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。原土地批準(zhǔn)文件或出讓合同未對分割及分割轉(zhuǎn)讓作明確約定，以及歷史上已辦理土地權(quán)屬登記但未取得土地批準(zhǔn)文件或未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，經(jīng)區(qū)政府、管委會審批同意分割或分割轉(zhuǎn)讓，重新取得土地批準(zhǔn)文件或簽訂出讓合同補充協(xié)議后，可按規(guī)定進行分割或分割轉(zhuǎn)讓。

　?。ㄈ╆P(guān)于履約責(zé)任的規(guī)定。出讓合同、項目監(jiān)管協(xié)議、投資協(xié)議、承諾書等約定工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)需整體確權(quán)、不得分割及分割轉(zhuǎn)讓的，或轉(zhuǎn)讓方未履行出讓合同、項目監(jiān)管協(xié)議、投資協(xié)議、承諾書等約定的主要義務(wù)且未承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，原則上不得分割及分割轉(zhuǎn)讓；經(jīng)區(qū)政府、管委會審批同意分割或分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方和受讓方須與區(qū)相關(guān)監(jiān)管職能部門簽訂新的項目監(jiān)管協(xié)議。

　　（四）關(guān)于主體資格的規(guī)定。分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)物業(yè)在保持用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提下，受讓方須經(jīng)區(qū)工業(yè)和信息化部門按照省、市相關(guān)規(guī)定進行認(rèn)定。分割登記、轉(zhuǎn)讓和受讓的主體是否符合規(guī)定條件，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)征求區(qū)工業(yè)和信息化部門意見。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于分割單元的規(guī)定?？砂创薄?、間等固定界限為基本單元分割及分割轉(zhuǎn)讓，最小單元建筑面積不低于500平方米，最小單位內(nèi)不得再進行分割。工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割或分割轉(zhuǎn)讓時，不得將一宗土地分割為多宗土地，土地使用權(quán)應(yīng)為共同共有，不得改變土地用途和房屋用途。

　?。╆P(guān)于分割轉(zhuǎn)讓比例的規(guī)定。工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓的比例不超過總計容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計容建筑面積后的60％。

　?。ㄆ撸╆P(guān)于不得單獨分割及分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。工業(yè)用地范圍內(nèi)的配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施不得獨立進行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以按照產(chǎn)業(yè)用房的分割比例，同比例以幢、層、間等為基本單元進行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押。工業(yè)用地的地下空間不得分割、分割轉(zhuǎn)讓和單獨抵押。

　?。ò耍╆P(guān)于相關(guān)年限的規(guī)定。分割及分割轉(zhuǎn)讓后的土地使用年限為原工業(yè)用地的剩余使用年限。工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓，起止時間須在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書注記。

　?。ň牛┢渌?guī)定。如出讓合同或其補充協(xié)議約定申請購買工業(yè)物業(yè)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)入駐并租用和投產(chǎn)該工業(yè)物業(yè)滿2年以上，由轉(zhuǎn)讓方向區(qū)政府和區(qū)工業(yè)和信息化部門申請，待具備承諾書條件后再行申請辦理分割轉(zhuǎn)讓登記的，按約定執(zhí)行。

　　五、辦理流程

　　按照不動產(chǎn)登記連續(xù)登記原則，工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割或分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)先辦理首次登記，后依次按規(guī)定辦理變更登記（分割登記）、轉(zhuǎn)移登記。

　?。ㄒ唬┰衙鞔_約定可分割、分割轉(zhuǎn)讓的情形

　　1.首次登記。企業(yè)應(yīng)首先按照國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記（首次登記）辦理指引（企業(yè)法人或其他組織建設(shè)房屋）向區(qū)不動產(chǎn)登記中心申請辦理工業(yè)用地上的所有建筑物首次登記。

　　2.分割登記。企業(yè)按照分割要求制定分割方案，并按照國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記（變更登記）辦理指引（分割、合并登記）向區(qū)不動產(chǎn)登記中心申請辦理分割登記。

　　3.轉(zhuǎn)移登記。同時明確可轉(zhuǎn)讓的，在完成分割登記后，由轉(zhuǎn)受讓雙方按照企業(yè)間存量非住宅轉(zhuǎn)移登記辦理指引向區(qū)不動產(chǎn)登記中心申請辦理轉(zhuǎn)移登記。其中，相關(guān)轉(zhuǎn)讓、受讓的主體資格認(rèn)定由區(qū)不動產(chǎn)登記中心征詢區(qū)工業(yè)和信息化部門意見，征求意見時間不計入不動產(chǎn)登記辦理時限。不動產(chǎn)登記結(jié)果抄送相關(guān)部門，便于信息共享，加強后續(xù)監(jiān)管。

　　上述辦理指引存在動態(tài)調(diào)整情況，具體可查詢廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站（http://ghzyj.gz.gov.cn）業(yè)務(wù)頻道-不動產(chǎn)登記-辦理指引。

　?。ǘ┰s定需整體確權(quán)或不得分割、分割轉(zhuǎn)讓或未明確約定分割、分割轉(zhuǎn)讓的情形

　　1.由制造業(yè)企業(yè)向區(qū)工業(yè)和信息化部門提出申請，其中涉及約定達產(chǎn)目標(biāo)的項目，未達產(chǎn)前，轉(zhuǎn)對應(yīng)項目招商部門處理申請事項。申請企業(yè)為科技企業(yè)孵化器運營機構(gòu)（需經(jīng)國家、省、市任一級科技主管部門認(rèn)定）的，指引企業(yè)向區(qū)科技部門提出申請。

　　2.對應(yīng)項目招商部門或區(qū)工業(yè)和信息化部門或區(qū)科技部門應(yīng)結(jié)合上述適用原則、分割及分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定以及區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和需求，綜合考慮項目投入產(chǎn)出要求、稅收、經(jīng)濟貢獻和成長性等方面，審慎進行研究審查，必要時可征詢涉及職能部門意見，確保工業(yè)物業(yè)真正用于實體經(jīng)濟發(fā)展。如審查后允許企業(yè)分割或分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)同時明確分割或分割轉(zhuǎn)讓具體要求及后續(xù)監(jiān)管要求，就分割或分割轉(zhuǎn)讓事項報請區(qū)政府、管委會審批。

　　3.經(jīng)區(qū)政府、管委會審批同意分割或分割轉(zhuǎn)讓的，按程序簽訂出讓合同的補充協(xié)議，同時區(qū)相關(guān)監(jiān)管職能部門分別與轉(zhuǎn)、受讓雙方簽訂新的項目監(jiān)管協(xié)議。

　　4.企業(yè)憑出讓合同補充協(xié)議，按照五（一）點辦理流程向區(qū)不動產(chǎn)登記中心申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　六、名詞解釋

　?。ㄒ唬?strong>產(chǎn)業(yè)用房，僅指工業(yè)項目上規(guī)劃用途為“廠房”“倉庫”類的房屋。

　?。ǘ?strong>分割，僅明確約定可分割的，則權(quán)利人不變，僅可按規(guī)定申請分割登記，不得轉(zhuǎn)讓。

　?。ㄈ?strong>分割轉(zhuǎn)讓，如明確約定可分割轉(zhuǎn)讓的，則在原權(quán)利人按規(guī)定完成分割登記后，再由轉(zhuǎn)受讓雙方共同申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

　?。ㄋ模﹨^(qū)相關(guān)監(jiān)管職能部門，按《廣州市黃埔區(qū)人民政府辦公室 廣州開發(fā)區(qū)管委會辦公室關(guān)于印發(fā)<廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于____項目用地的投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議（示范文本）><廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)用地項目投入產(chǎn)出監(jiān)管工作協(xié)調(diào)機制>的通知》規(guī)定執(zhí)行。

　?。ㄎ澹┛萍计髽I(yè)孵化器，是指以促進科技成果轉(zhuǎn)化，培育科技企業(yè)和企業(yè)家精神為宗旨，提供物理空間、共享設(shè)施和專業(yè)化服務(wù)的科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)機構(gòu)，是國家創(chuàng)新體系的重要組成部分、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的培養(yǎng)基地、大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的支撐平臺。

　　七、其他

　?。ㄒ唬┕I(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓優(yōu)先考慮對本區(qū)作出經(jīng)濟貢獻的先進制造業(yè)企業(yè)。

　　（二）新型產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)大廈和高標(biāo)準(zhǔn)廠房內(nèi)產(chǎn)業(yè)用房分割及分割轉(zhuǎn)讓事項按照穗府辦規(guī)〔2022〕5號文執(zhí)行。

　?。ㄈ^(qū)屬國企名下產(chǎn)業(yè)園區(qū)專精特新企業(yè)實施分割轉(zhuǎn)讓和定向租賃的，按《黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)專精特新產(chǎn)業(yè)用房試點園區(qū)實施方案》（穗開管辦〔2023〕20號）執(zhí)行。

　?。ㄋ模┍竟ぷ髦敢龑嵤┖蟮墓I(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割或分割轉(zhuǎn)讓適用該規(guī)定。本指引所引用的政策法規(guī)文件如因修改或重新制定被替代的，應(yīng)適用最新文件。

　　本工作指引自印發(fā)之日起實行，有效期2年。結(jié)合實行情況適時修訂。