萬(wàn)科進(jìn)入"辛杰時(shí)代"，交出了首份季報(bào)。這份成績(jī)單并不好看，但背后其實(shí)有不少值得關(guān)注的東西。說(shuō)白了就是：萬(wàn)科現(xiàn)在正處在"刮骨療傷"階段，老業(yè)務(wù)巨虧但新業(yè)務(wù)在悄悄發(fā)力。

　　今年一季度，萬(wàn)科營(yíng)收同比暴跌38.3%，歸母凈利從上年同期虧3.62億元擴(kuò)大到虧62.46億元。這相當(dāng)于去年同期虧個(gè)小目標(biāo)，今年直接虧出20倍！經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流雖還是負(fù)數(shù)，但流出幅度變小了，好比出血速度開(kāi)始減緩，但還在持續(xù)失血。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是拖累業(yè)績(jī)的大頭，營(yíng)收同比下降51.1%，賣房子的收入腰斬還多，而經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收卻同比增長(zhǎng)12.1%，物業(yè)、物流這些新業(yè)務(wù)反而逆勢(shì)增長(zhǎng)。萬(wàn)科過(guò)去兩年為了經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，降價(jià)促銷，產(chǎn)品成本高于市價(jià)，存貨跌價(jià)損失嚴(yán)重，這些因素都影響了今年一季度的業(yè)績(jī)。翻譯過(guò)來(lái)就是：房子賣得便宜還虧本，地價(jià)還比房?jī)r(jià)貴，這買(mǎi)賣咋不虧？

　　不過(guò)，一季度萬(wàn)科銷售額同比跌幅39.77%，但比去年同其跌幅收窄了，回款率還超100%。雖然賣房收入還在下滑，但至少收錢(qián)速度變快了，有些項(xiàng)目甚至收到超額回款。一些項(xiàng)目銷售情況還不錯(cuò)，比如上海四季隱秀項(xiàng)目加推取證去化率84%，杭州云耀之城項(xiàng)目加推取證去化率100%。地段好的豪宅還是搶手貨，說(shuō)明市場(chǎng)分化嚴(yán)重。

　　萬(wàn)科還完成了不少項(xiàng)目的交付，41%的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)交付即辦證。這算是給購(gòu)房者吃了顆定心丸，但只有四成項(xiàng)目能做到。

　　在資本債務(wù)方面，萬(wàn)科并表口徑下新增融資和再融資139億元，綜合成本3.39%，同比下降21個(gè)基點(diǎn)。借錢(qián)成本降到3字頭，比房貸利率還低，這波不虧。深鐵給了萬(wàn)科很大支持，分兩筆提供70億元股東借款，借款利率和抵質(zhì)押率都優(yōu)于市場(chǎng)慣例水平，還幫萬(wàn)科償還了98.9億元公開(kāi)債。

　　截至3月底，萬(wàn)科貨幣資金余額755億元，雖然短債償付壓力還在，但深鐵介入后，償債更有定力了。手頭還有755億現(xiàn)金，但短期要還的錢(qián)更多，全靠國(guó)資兜底心里才踏實(shí)。萬(wàn)科還計(jì)劃出售庫(kù)存A股近7300萬(wàn)股，補(bǔ)充流動(dòng)性。

　　臨近五一假期，全國(guó)樓市都在期待利好政策。萬(wàn)科在"辛杰時(shí)代"面臨陣痛，但也在努力向前。雖然一季度業(yè)績(jī)不好看，但一些積極的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，比如銷售額跌幅收窄、項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)、資本債務(wù)端口有支持等。

　　萬(wàn)科未來(lái)能否走出困境，還得看后續(xù)的表現(xiàn)和市場(chǎng)的變化。

　　我的判斷是：有國(guó)資撐腰能續(xù)命，但想重回巔峰得靠?jī)牲c(diǎn)：

　　1. 老業(yè)務(wù)趕緊止血（別再拿高價(jià)地）

　　2. 新業(yè)務(wù)趕緊造血（服務(wù)板塊要持續(xù)增長(zhǎng)）?，F(xiàn)在說(shuō)反轉(zhuǎn)還太早，但至少?zèng)]在ICU里躺平。