怎么評估一個寫字樓是否靠譜？

 

要租一個靠譜的寫字樓，我們可以從三個維度去評估：

一、如何評估地理位置的優(yōu)劣公司租辦公室，一定要選個好的地區(qū)。

好的地區(qū)，不僅僅指CBD，一般來說，CBD各種配套都是最好的，但它并不一定適合所有企業(yè)。一來租金偏高；二來很多企業(yè)依賴上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)作，最好選址在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。說白了，選地理位置，其實(shí)是選的周邊配套。對于寫字樓來說，最重要的是交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)三大配套。

1）交通，包括地鐵、公交等公共交通，以及城市主干道等駕車的便利性。交通便利性直接決定員工上下班通勤時間，進(jìn)而影響員工工作精力和員工流失率。同時，交通配套也會影響公司招聘效率，影響公司對人才的吸引力。說直白點(diǎn)，如果你公司交通不便，求職者可能一看通勤時間就不愿來面試了，更逞論入職。即便來面試了，當(dāng)你公司待遇相比其他offer沒顯著優(yōu)勢時，求職者自然優(yōu)先選擇交通便利的公司了。如果公司在一線城市，那么交通核心是看地鐵，如果是二三線城市，則地鐵公司交通中并不占決定性地位。限于城市規(guī)劃，靠近地鐵口的寫字樓其實(shí)不多，很多寫字樓步行到地鐵口都得二三十分鐘，對這類寫字樓，我們必須了解其是否有班車接送到地鐵口服務(wù)，如果寫字樓或園區(qū)提供每天有班車往返地鐵口，則能有效改善交通狀況。

2）商業(yè)，主要指餐飲、娛樂等基礎(chǔ)配套，寫字樓周邊有沒有大量飯店、餐廳，有沒有購物中心，有沒有娛樂場所，員工一日三餐是不是有豐富的美食可選，團(tuán)隊(duì)聚餐、娛樂是否便利等，相對而言，這些算不上剛需，但卻直接影響員工的幸福感。

3）產(chǎn)業(yè)，因?yàn)檎咭龑?dǎo)、協(xié)作發(fā)展等原因，大部分城市都有明顯的產(chǎn)業(yè)集聚特點(diǎn)。公司租寫字樓，也應(yīng)該考慮產(chǎn)業(yè)配套。

 

二、寫字樓軟硬件質(zhì)量

首先我們要關(guān)注寫字樓本身質(zhì)量，如樓宇結(jié)構(gòu)、建材、外立面等會決定一棟寫字樓的抗震、保溫、隔熱、老化速度等各種性能，決定寫字樓的檔次。還有中央空調(diào)、水暖、通信、電梯、停車場等基礎(chǔ)配套，全面影響租客的基本租住體驗(yàn)。如我們組寫字樓最常見的一個坑——電梯，很多寫字樓電梯配比不當(dāng)，以致高峰時段各公司員工在電梯口排成長隊(duì)，非常影響工作效率。實(shí)際上，個等級寫字樓對電梯配比有明確的要求，我們就以最基本的乙級寫字樓看：每部客梯服務(wù)面積不超過6000㎡，速度不低于3米/秒。對我們租住體驗(yàn)影響更大的是，寫字樓的物業(yè)服務(wù)，如果一棟寫字樓是第一太平戴維斯、世邦魏理仕等國際知名物業(yè)公司，毫無疑問它的物業(yè)質(zhì)量有基本保證。若非這類品牌物業(yè)公司，那么我們在選寫字樓時，可以關(guān)注前臺服務(wù)人員精神面貌、樓內(nèi)衛(wèi)生、衛(wèi)生間環(huán)境等，判斷物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。

 

三、寫字樓租金

寫字樓靠不靠譜，租賃成本低不低是一個重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。而辦公室租賃成本不僅僅是租金，我們詢價時還要問清楚物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等其他收費(fèi)項(xiàng)，有些寫字樓“不講武德”，可能把租金降低，但通過其他雜項(xiàng)多收費(fèi)。此外，租寫字樓和業(yè)主議價時可以嘗試通過免租期、漲租率等尋求成本控制空間。一般來說，寫字樓租金是逐漸上漲的，如果我們租期兩年、三年甚至五年、十年，那就要和業(yè)主約定好每年的遞增率。同時，我們可以爭取盡量長時間的免租期，這相當(dāng)于無形中又降低了租金。按行業(yè)慣例，一般3年租期的免租裝修期在兩三個月，租期越長免租期相應(yīng)也越長。當(dāng)然，寫字樓租金的決定性因素是前面已介紹過的地理位置、寫字樓軟硬件質(zhì)量等基本要素，道理大家都懂，一分錢一分貨，如果我們要控制租金，那么就要降低對某方面要素的質(zhì)量要求。不過相同區(qū)域相近檔次的寫字樓，出租價格也有所差別，我們可以通過OfficeGo辦公房源出租平臺，了解該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸫蟾艆^(qū)間，以免被坑，花了高出市場價的租金。同時也能找出區(qū)域內(nèi)相對租金優(yōu)惠的寫字樓，爭取以最低成本租到相對最好的寫字樓。

 

了解了以上三個評估維度，那我們應(yīng)該怎么去具體執(zhí)行實(shí)施呢？

 

1.定義需求

首先需要明確自己或企業(yè)的需求，包括租金預(yù)算、面積要求、地理位置、配套設(shè)施等。這有助于篩選出符合需求的寫字樓，節(jié)省時間和精力。

 

2.查找信息

可以通過互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)中介、行業(yè)咨詢等多種途徑查找寫字樓的信息，包括租金價格、地理位置、樓層、面積、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等。

 

3.實(shí)地考察

在確定幾個候選樓盤后，需要進(jìn)行實(shí)地考察，觀察樓盤的周邊環(huán)境、交通情況、設(shè)施完備度、物業(yè)管理等，以及查看可租面積和裝修狀況等。

 

4.了解業(yè)主或物業(yè)公司

租賃寫字樓需要與業(yè)主或物業(yè)公司簽訂租賃合同，因此需要了解業(yè)主或物業(yè)公司的信譽(yù)度、服務(wù)水平、企業(yè)文化等方面。

 

5.考慮未來發(fā)展

租賃寫字樓是一個長期決策，需要考慮未來企業(yè)的發(fā)展方向和需求，以確保能夠滿足未來的發(fā)展需要。

 

6..注意合同細(xì)節(jié)

在簽訂租賃合同前，需要仔細(xì)閱讀合同條款，確保雙方權(quán)益和義務(wù)清晰明確，避免后續(xù)出現(xiàn)爭議。

 

7.注意物業(yè)服務(wù)

選擇靠譜的物業(yè)服務(wù)公司可以為租戶提供更好的服務(wù)和支持，包括保安、保潔、設(shè)施維護(hù)、客戶服務(wù)等。

 

租賃寫字樓時，明確你的核心需求至關(guān)重要。確定你的預(yù)算、租賃時間等關(guān)鍵信息，并與物業(yè)顧問保持溝通，以確保你的租房過程既高效又有利于最大化利益。

 

8..辦公位置

選擇一個好的辦公位置，能夠帶來事半功倍的效果。對于大多數(shù)企業(yè)來說，CBD甲級寫字樓是理想的選擇。例如，天府新區(qū)總部商務(wù)區(qū)，這里不僅資源豐富，還能解決員工通勤和用餐的問題。

 

9.同產(chǎn)業(yè)聚集

初創(chuàng)企業(yè)可以選擇聯(lián)合辦公空間，這里聚集了各類行業(yè)的精英，便于你近距離接觸同行，甚至實(shí)現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)的聚集生態(tài)。

 

10.租金

在詢問租金時，務(wù)必問清楚付費(fèi)方式，如押幾付幾，是否包括物業(yè)費(fèi)等。不要輕信網(wǎng)站上的低價信息，親自實(shí)地了解是關(guān)鍵。

 

11.配套設(shè)施使用費(fèi)

確認(rèn)水電、車位等相關(guān)配套設(shè)施的使用費(fèi)用及其標(biāo)準(zhǔn)。部中央空調(diào)的使用時間多為8:30-18:30，加班時可能需要支付額外的空調(diào)費(fèi)。寫字樓內(nèi)通常不允許住宿或明火煮食。

 

12.停車費(fèi)

停車費(fèi)分為每小時計算、上班時間包月計算和24小時包月計算三種方式。車位一般需要通過管理處聯(lián)系，與業(yè)主關(guān)系不大。

 

而在廣州黃埔科學(xué)城，就有這樣的寫字樓

   百事高智慧園（二期）  

 

 

   項(xiàng)目概況   

一一 科學(xué)城芯·研發(fā)辦公寫字樓綜合體 一一

 

百事高智慧園為新型科技產(chǎn)業(yè)辦公一體園區(qū)，項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)研發(fā)、總部辦公等業(yè)態(tài)產(chǎn)品。園區(qū)立足大灣區(qū)、廣深科技走廊，打造黃埔區(qū)面向全產(chǎn)業(yè)鏈，集孵化、加速、總部、產(chǎn)業(yè)服務(wù)及高端城市配套于一體的高科技產(chǎn)業(yè)載體。項(xiàng)目已引進(jìn)員工食堂、便利店、羽毛球館、咖啡廳等多元配套，豐富園區(qū)企業(yè)生活。園區(qū)總占地面積約3.07萬㎡，其總建筑面積約8.86萬㎡。

 

科學(xué)城芯·高科技產(chǎn)業(yè)載體園區(qū)

園區(qū)總占地面積約3.07萬㎡其中二期項(xiàng)目占地面積約1.3萬㎡總建筑面積約8.86萬㎡。

項(xiàng)目二期共兩棟主體建筑，建筑高度分別為A棟約99.6米/20層、B棟約81.3米/16層。

 

   園區(qū)配套   

一一 產(chǎn)研辦公綜合體產(chǎn)品滿足多元商務(wù)所需 一一

實(shí)拍環(huán)境圖

 

摩天寫字樓：創(chuàng)新領(lǐng)先的園區(qū)規(guī)劃理念，園區(qū)A棟為20層研發(fā)大樓，共20層，約5.9萬㎡昭示性沿路標(biāo)志性建筑。

研發(fā)辦公樓：園區(qū)B棟為辦公區(qū)、宿舍綜合型研發(fā)辦公大樓，共16層，約1.8萬㎡多樣功能產(chǎn)品。

多元商務(wù)配套：項(xiàng)目將引進(jìn)特色餐飲、便利店、員工食堂、羽毛球場、屋頂花園、多功能廳等多元商業(yè)業(yè)態(tài)，配套園區(qū)商務(wù)生活所需。

1、園區(qū)食堂：為企業(yè)員工安排舒適的就餐區(qū)域

 

2、羽毛球場：為員工提供運(yùn)動場所

 

3、地下停車室：滿足園區(qū)企業(yè)停車及汽車充電需求

 

4、便利店、休閑吧、咖啡廳

 

5、園區(qū)接駁車：地鐵接駁巴士，讓企業(yè)員工出行更方便。

 

6、花園式綠化

 

7、智能樓宇安全管理系統(tǒng)，讓員工上下班更安心； 

 

   產(chǎn)品亮點(diǎn)   

 

1、4.5米-6米高層高研發(fā)空間，適合多元化高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

2、全明落地玻璃幕墻，提升企業(yè)形象；

3、靈活研發(fā)研辦空間，隨心間隔；

4、三層地下智慧停車庫，合共約570個停車位，滿足商務(wù)所需；

5、16、17樓空中多功能廳，企業(yè)成果共享展示門面；

6、四大屋頂花園，讓生態(tài)與商務(wù)共生。

 

   項(xiàng)目參數(shù)   

其中A棟20層，B棟16層、裙樓3層

1、層高： 1-3F：6m，4-20F：4.5m 

2、電梯：17臺（2臺貨梯，4臺低梯，4臺高梯、3臺客梯、2臺消防梯、裙樓2臺)

3、園區(qū)提供24小時監(jiān)控、地下停車場、汽車充電樁、水冷式中央空調(diào)及VRV多聯(lián)機(jī)等設(shè)施。

 

項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)表

 

樓棟號	A棟	B棟
功能	新型研發(fā)辦公一體辦公樓	研發(fā)辦公樓
建筑面積	約5.9萬	約1.76萬
層高	1-3F 6米 4-20F 4.5米	1-3F 6米 4-16F 4.5米
承重/荷載	1F:1200KG/㎡ 2-3F：1000KG/㎡ 4-8F:650KG/㎡ 9-20F：350KG/㎡	1-4F:500KG/㎡ 5-16F:350KG/㎡

戶型圖

顏色區(qū)域標(biāo)示：辦公區(qū)，電梯，衛(wèi)生間

7層

15層

 

   周邊配套   

一一 領(lǐng)近多個綜合商業(yè)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善 一一

寶能廣州國際體育演藝中心

大壯國際廣場

園區(qū)周邊環(huán)繞萬達(dá)廣場、敏捷廣場、大壯國際廣場、至泰廣場、飛晟匯等大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。

園區(qū)距離黃埔區(qū)政府、國際演藝體育中心均約15分鐘車程，周邊的政府服務(wù)機(jī)構(gòu)及公共配套設(shè)施較完善。

項(xiàng)目周邊高檔寫字樓、住宅社區(qū)林立，匯集各行各業(yè)精英人才及高端生活人群于此，擁有龐大的消費(fèi)市場。

 

1、酒店：維也納國際酒店、希爾頓等五星級國際酒店；

2、商業(yè)：奧園廣場、萬達(dá)廣場、至泰廣場、大壯國際廣場；

3、教育資源：玉巖中學(xué)、廣州市第二中學(xué)、湖南師范大學(xué)附屬黃埔實(shí)驗(yàn)學(xué)校；

4、醫(yī)院：中山大學(xué)附屬第三嶺南醫(yī)院、廣東省第二中醫(yī)院黃埔醫(yī)院；

5、休閑公園：廣州科學(xué)城體育公園、玉樹公園、尖峰嶺公園、綠地廣場（環(huán)山嶺公園）、獅子嶺公園、 邊崗嶺公園；

 

   區(qū)位交通   

一一 總部經(jīng)濟(jì)走廊之上多地鐵交匯 一一

廣州黃埔開發(fā)區(qū)成立于1984年，位于廣州市東進(jìn)戰(zhàn)略核心區(qū)域,同時是廣州第三新中軸線上重點(diǎn)區(qū)域被命名為科技創(chuàng)新中軸。地處香港、澳門和珠三角地區(qū)的"黃金三角洲”中心，是首批國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。西接廣州核心區(qū),東連東莞、深圳創(chuàng)新核心。

 

園區(qū)位于廣州黃埔區(qū)科學(xué)城光譜東路179號，屬于科學(xué)城核心板塊，總部企業(yè)數(shù)量高達(dá)上百家，位列廣州市第二，如寶潔中國、日立IT中國總部、多益網(wǎng)絡(luò)、LG、創(chuàng)維集團(tuán)、香雪制藥、摩登大道時尚中心、合景泰富華南總部、協(xié)鑫新能源南方總部、盛世長運(yùn)集團(tuán)總部、南方電網(wǎng)、廣州農(nóng)商行、科學(xué)城投資集團(tuán)、廣州開發(fā)區(qū)控股集團(tuán)、廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)、廣州高新區(qū)集團(tuán)、中外運(yùn)物流有限公司、廣州印鈔廠數(shù)字中心等。

 

園區(qū)毗鄰開泰大道，廣深高速、沈海高速及廣澳高速；園區(qū)為三地鐵沿線項(xiàng)目，臨近廣州地鐵6號線/21號線蘇元站及7號線二期科豐路站站。

 

1、雙主干道：科學(xué)城大道，光譜東路開泰大道

2、三大站點(diǎn)：6號線香雪站、7號線科豐站、21號線蘇元站

3、三條軌道：地鐵6號線、地鐵7號線地鐵21號線三地鐵環(huán)繞，6條公交線路

4、四條高速： 京珠、廣深、廣州繞城高速、沈海高速

 

   招商熱線   

電話：188-0206-8383

地址：廣東省廣州市黃埔區(qū)光譜東路179號