近期，多家機構(gòu)發(fā)布了2024年上半年房地產(chǎn)大宗交易市場報告，其中，高力國際的報告顯示，上半年全國合計錄得149筆大宗成交，總交易金額近945億元。

　　 從區(qū)域看，華東地區(qū)交易金額約523億元，斷層領(lǐng)先；從城市來看，上海2024年上半年房地產(chǎn)大宗成交金額約為459億，占全國成交金額48.6%，領(lǐng)跑全國房地產(chǎn)大宗交易市場；從物業(yè)類型來看，辦公物業(yè)仍是房地產(chǎn)大宗交易最大標(biāo)的物，占比接近總體的37%，成交金額約為347億元。從買主類型來看，內(nèi)資占了大頭，各路資本、實業(yè)家、神秘機構(gòu)等紛紛出動，這其中，也包含了地方國資。

　　 最近，又有不少地方國資開始密集抄底核心板塊稀缺寫字樓資產(chǎn)，而目的地均為同一城市：上海。

　　 不禁有人問，這些國資要干啥，怎么都去上海買寫字樓？簡而言之，在經(jīng)濟波動期，企業(yè)為了生存，可能會低價出售平時難以購得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這為有資金實力的投資者提供了低價收購的機會，即“抄底”。這種行為對賣家來說，是在當(dāng)前環(huán)境下的一種自救措施，而對于買家則是一種風(fēng)險投資策略，需要對市場有準(zhǔn)確的判斷和足夠的資金準(zhǔn)備。因此，也就出現(xiàn)了地方國資逆勢加倉的現(xiàn)象。

　　 購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　 有利于國資保值增值

　　 地方政府對國資，特別是創(chuàng)投平臺的考核標(biāo)準(zhǔn)之一，就是資產(chǎn)保值增值。換句話說，“不虧損”成為了很多國資進行項目創(chuàng)投時需要重點考慮的因素。

　　 在此邏輯下，地方國資在資產(chǎn)評估時，會變得尤為慎重，肯定要選擇更加優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)投資或購入。

　　 最近，地方國資可以說是掀起了一股投資熱潮：有加碼產(chǎn)投的，主要是為了加速推進地方產(chǎn)業(yè)資源整合和提升產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，這正成為一種新趨勢；有入主上市公司的，地方國資通過收購技術(shù)或市場前景良好的上市公司，可以推動地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，也可以更好調(diào)控地方經(jīng)濟，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟穩(wěn)定增長。

　　 而購買寫字樓則更有利于地方國資實現(xiàn)保值增值的目的。

　　 有人說，長期看，世界上最珍貴的資產(chǎn)只有兩種，一種是優(yōu)質(zhì)公司的股權(quán)，一種是核心城市核心地段的房子。這兩種資產(chǎn)的背后，代表著對社會稀缺資源的強大控制力，而且是不斷成長的控制力。

　　 如果上面這個觀點正確的話，有的地方國資確實獨具慧眼。

　　 近期，新疆維吾爾自治區(qū)國資委就收購了位于上海中心城區(qū)黃金地段的寫字樓華旭國際大廈。

　　 該寫字樓位于上海最中心的地帶，距人民廣場地鐵站僅約100米，與南京路步行街的起點上海世茂廣場毗鄰。

　　 華旭國際大廈的前主人，是新疆三聯(lián)企業(yè)發(fā)展集團有限公司。該公司曾是新疆民營企業(yè)納稅大戶，在全國多地投資建設(shè)了多個項目，其中就包含6億元開發(fā)建設(shè)的自有物業(yè)“上海華旭大廈”。

　　 這么好的資產(chǎn)為什么要賣？具體原因不得而知，但值得注意的是，2023年新疆三聯(lián)由民企搖身一變?yōu)榱藝?，?jù)了解，這并非一場單獨收購，華旭國際大廈作為母公司的一項重要資產(chǎn)，一起被變更到了新疆維吾爾自治區(qū)國資委旗下。

　　 對企業(yè)而言，被國資收購的好處是，資金資源有了更可靠的支持，可以更容易地獲得政府的資金支持和資源傾斜，這對于解決流動性問題、降低融資成本以及擴大業(yè)務(wù)規(guī)模都有積極影響。

　　 此外，意味著企業(yè)得到了政府的背書，這會提高其市場信譽度，有助于吸引更多的合作伙伴和客戶，尤其是在大型項目競標(biāo)中更具優(yōu)勢。

　　 而對地方國資來說，收購核心地段的資產(chǎn)，如高端寫字樓，通常位于城市中心或商務(wù)區(qū)，這些區(qū)域的地產(chǎn)價值相對穩(wěn)定且有較高的增長潛力。即便在經(jīng)濟周期的低谷，這些地段的資產(chǎn)往往也能保持相對穩(wěn)定的價值。

　　 而且，這些資產(chǎn)通常能吸引高質(zhì)量的租戶，提供穩(wěn)定的租金收入。在經(jīng)濟復(fù)蘇或繁榮時期，租金水平可能會上漲，為國資帶來更高的收益。

　　 隨著城市的不斷發(fā)展和改善，核心地段的土地和建筑物的價值往往會隨著時間推移而上漲，特別是在供應(yīng)有限的情況下，需求的增長會推動資產(chǎn)價值上升。

　　 因此，這的確可以被視為實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的有效途徑之一。

　　 在提升出租率，

　　 進行資產(chǎn)證券化的同時，

　　 進一步強化資產(chǎn)管理能力

　　 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能夠保值增值，但如何管理也非常重要。對于寫字樓資產(chǎn)管理來說，核心在于現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流是出租率、租戶產(chǎn)生的，因此， 地方國資在攬入寫字樓資產(chǎn)后，首先要保證出租率。

　　 上個月，河南國資從復(fù)星系上市公司豫園股份手中收購了上海普陀星光耀大廈。此次資產(chǎn)收購事項于去年正式啟動，交易總金額約15.15億元。

　　 接下來，擺在河南國資面前的課題就是招租工作。據(jù)了解，河南省駐滬辦、河南多家市縣（區(qū)）駐滬聯(lián)絡(luò)機構(gòu)、河南省屬國企在滬分支機構(gòu)及各類商協(xié)會組織，屆時或選擇集中入駐。

　　 而目前前期的招租也已經(jīng)同步展開，已有超20層明確了租賃意向。

　　 但同時需要注意的是，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年二季度全國40座主要城市甲級公樓市場凈吸納總量為65萬平方米，環(huán)比減少20.2%，全國20個重點城市中有10個城市的甲級空置率水平高于30%，一線城市中除北京以外，上海、廣州、深圳的空置率均落在20%-25%區(qū)間。

　　 這與近期市場各方感知到的需求收縮較為吻合，產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整帶來需求釋放受阻的內(nèi)在邏輯延續(xù)，傳統(tǒng)行業(yè)主力租戶縮租、退租趨勢進一步擴大。

　　 仲量聯(lián)行還在報告中披露，在全國多數(shù)城市中，辦公樓市場正呈現(xiàn)2個趨勢，其中之一是“再中心化”。隨著核心商務(wù)區(qū)和非核心區(qū)之間的租金差距收窄，部分租戶抓住租金窗口期升級至核心區(qū)的高品質(zhì)辦公空間，呈現(xiàn)再中心化遷移。

　　 因此，無論是新疆國資收購的位于上海市中心城區(qū)的華旭國際大廈，還是河南國資收購的普陀星光耀大廈，都要把握住這個機會。

　　 當(dāng)前，不少國資國企在嚴峻的市場面前陷入了租售兩難局面。原因是一方面受制于國資委指導(dǎo)價格限制，打價格戰(zhàn)拼不過民企；另一方面，市場化運營精細程度也相對缺乏優(yōu)勢。不過，國資可以利用數(shù)字化、信息化手段來有效改善這些問題。

　　 在這方面已有成功案例。中航國際作為深圳特區(qū)極具影響力的央企之一，通過數(shù)字化租賃系統(tǒng)實現(xiàn)了整體運營提速60%，該系統(tǒng)貫穿招商、交易、財務(wù)三大核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，助力企業(yè)打造“標(biāo)準(zhǔn)化、自動化、智能化”的高效運營體系，提升企業(yè)資產(chǎn)運營競爭力。

　　 做好資產(chǎn)管理，除了提升出租率，另一選擇就是證券化。

　　 根據(jù)戴德梁行披露，一年多前，由寧波前灣新區(qū)管委會100%實控的某國企買家，以5.1億人民幣的價格拿下上海虹橋世界中心D1棟寫字樓項目。這棟寫字樓原為某民營房企的上?？偛?，于2019年購入后花重金改造，并于2020年發(fā)行類REITs。

　　 自2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點以來，經(jīng)過幾年發(fā)展已經(jīng)越來越成熟。7月26日，《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》正式發(fā)布，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs終于從試點階段正式進入到常態(tài)化發(fā)行新階段。

　　 在消費基礎(chǔ)設(shè)施這一欄，就迎來了多個新面孔，比如百貨商場、購物中心、商業(yè)街區(qū)等，不再局限于購物中心。 以及與消費基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，也可納入項目底層資產(chǎn)。

　　
雖然當(dāng)前有建筑面積比例限制，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計原則上不得超過 30%，特殊情況下最高不得超過 50%，但也打開了辦公樓類資產(chǎn)證券化新篇章。

　　 REITs是經(jīng)營性不動產(chǎn)上市的最佳渠道，而且可以賦能運營。隨著REITs市場不斷完善，后續(xù)還會有非常大的變化，目前才剛剛開始，這為地方國資收購寫字樓資產(chǎn)后，提供了新的運營思路。

　　 打開政府在外招商的新窗口

　　 加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、促進產(chǎn)業(yè)升級

　　 招商，是政府當(dāng)前的一大難題。某地方招商平臺人員訴苦：企業(yè)在過苦日子，政府同樣也在過苦日子，有意愿加杠桿做擴張的企業(yè)在變少，這兩年地方招商的壓力越來越大。

　　 確實，為了突破招商瓶頸，政府目前可以說是多措并舉。比如越來越專業(yè)化、市場化，部分省份就已撤銷政府內(nèi)部的招商部門，通過成立專業(yè)的招商公司來承擔(dān)這一職能。

　　 最近，某地方生命科學(xué)園招商人員，就成為了該地政府招商部門拓項目、談項目的代表，該招商人員來自一家由政府購買的輕資產(chǎn)招商服務(wù)的民營機構(gòu)。

　　 除此之外，由政府主導(dǎo)，地方國資在一線城市核心地段購買寫字樓等資產(chǎn)，利用一線城市的多種資源，來打開在外招商的新窗口，進而加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、促進產(chǎn)業(yè)升級，也是多年以來的慣用手段。

　　 地方國資在一線城市擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，可以提升該地區(qū)的品牌形象。這不僅展示了地方經(jīng)濟實力，也表明了地方政府或地方企業(yè)對自身發(fā)展和對外合作的重視與信心，從而吸引潛在投資者的關(guān)注，正所謂比不過你，就先加入你，先筑巢再引鳳。

　　 把購買的寫字樓作為招商平臺，為入駐企業(yè)提供高質(zhì)量的辦公環(huán)境。這對于希望在一線城市設(shè)立分支機構(gòu)或總部的企業(yè)具有很大吸引力，因為一線城市往往擁有更成熟、更高效的商業(yè)生態(tài)。

　　 像浙江的嘉興、余姚、衢州，江蘇的盱眙等地都在上海購置了辦公樓宇，希望實現(xiàn)“反向飛地”效應(yīng)。

　　 此外，在一線城市的核心商務(wù)區(qū)擁有寫字樓，有助于吸引同行業(yè)或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)聚集，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。這種效應(yīng)能夠促進信息交流、資源共享和技術(shù)合作，對于企業(yè)的成長和發(fā)展非常有利。

　　 如果地方國資通過這種方式成功吸引了知名或有影響力的企業(yè)入駐，將產(chǎn)生良好的示范效應(yīng)，吸引更多企業(yè)考慮在該地區(qū)投資。

　　 寧波前灣新區(qū)的中意寧波生態(tài)園，為了吸引以上海為中心的長三角人才、商務(wù)、資本等優(yōu)質(zhì)資源，就在上海虹橋商務(wù)中心購買了辦公樓，作為園區(qū)在上海的橋頭堡。

　　 正是有了這些經(jīng)驗證的成功案例，才吸引并促成一批又一批諸如新疆國資、河南國資等地方國資的南下掘金行動。