穗建規(guī)字〔2024〕15號

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）的通知

各有關(guān)單位：

　　《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局反映。

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　廣州市規(guī)劃和自然資源局

　2024年6月28日

廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）

第一章　總　則

　　第一條  為深入貫徹“人民城市人民建、人民城市為人民”的要求，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市，根據(jù)《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引》（自然資辦發(fā)〔2023〕47號）等文件規(guī)定，推進城市更新落地實施，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產(chǎn)安全，改善人居環(huán)境，完善配套功能，切實解決民生問題，現(xiàn)就開展城鎮(zhèn)危舊房改造工作，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于廣州市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上危舊房的改造。

　　危舊房是指磚木結(jié)構(gòu)房屋或經(jīng)房屋使用安全鑒定單位根據(jù)國家、省危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定危險等級為Ｂ級、Ｃ級和Ｄ級，或根據(jù)國家、省房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)鑒定為一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房的單幢危舊房屋或危舊房屋所在的老舊小區(qū)。其中，鑒定為Ｂ級或一般損壞房實行“愿改則改”，磚木結(jié)構(gòu)、鑒定為Ｃ、Ｄ級或嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房實行“應(yīng)改盡改”，消除房屋安全隱患，提升人居環(huán)境與品質(zhì)。

　　涉及不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑、革命遺存、工業(yè)遺產(chǎn)等法律、法規(guī)規(guī)定的保護對象及預(yù)先保護對象或位于歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史文化街區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)、傳統(tǒng)村落、歷史名園、特色風(fēng)貌林蔭路、軍事保護區(qū)以及宗教活動場所內(nèi)的危舊房改造還應(yīng)按相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和保護規(guī)劃執(zhí)行。

　　對納入土地儲備計劃、征收計劃的國有土地上危舊房，按照我市國有土地上房屋征收與補償有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。

　　第三條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市范圍內(nèi)危舊房改造綜合協(xié)調(diào)及相應(yīng)建設(shè)管理工作。

　　市、區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門按分工負(fù)責(zé)危舊房改造工程規(guī)劃管理工作，參與拆除翻建類危舊房改造聯(lián)合會審，依職責(zé)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃核實、補繳土地出讓金、確權(quán)登記等手續(xù)。

　　第四條  各區(qū)人民政府應(yīng)組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好轄區(qū)范圍內(nèi)的危舊房改造、房屋使用安全監(jiān)督及管理工作。

　　區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌轄區(qū)范圍內(nèi)的危舊房普查、督促治理和指導(dǎo)項目建設(shè)單位組織實施改造，指導(dǎo)屬地鎮(zhèn)街對限額以下項目進行方案審查和備案，對無主危舊房實施代管并治理，承擔(dān)危舊房改造工程的消防設(shè)計審查、驗收、備案和抽查工作，負(fù)責(zé)限額以上危舊房改造工程的相關(guān)行政許可及施工質(zhì)量安全監(jiān)督工作。

　　區(qū)發(fā)改、城管、財政、水務(wù)等相關(guān)部門依職能配合和指導(dǎo)轄區(qū)范圍內(nèi)危舊房改造實施的相關(guān)工作。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助上級人民政府和有關(guān)部門開展危舊房普查，依職責(zé)制止、查處、拆除改造過程中違法建設(shè)，承擔(dān)轄區(qū)范圍內(nèi)危舊房督促治理以及應(yīng)急搶險的具體組織實施，并負(fù)責(zé)辦理未達(dá)到施工許可證辦理限額的房屋建筑工程的開工建設(shè)信息錄入手續(xù)及工程質(zhì)量安全管理等工作。

　　第五條  城鎮(zhèn)危舊房改造工作應(yīng)當(dāng)遵循“尊重歷史、實事求是、多措并舉、分類實施、因地制宜、綠色安全、優(yōu)化簡化”的原則，打造綠色、宜居、韌性、智慧的“好房子”。

　　第六條  在確保改善房屋安全狀況及不突破生態(tài)環(huán)境底線管控要求，且周邊條件允許的情況下，城鎮(zhèn)危舊房可采取以下方式實施改造提升：

　?。?）維修加固。在不影響房屋結(jié)構(gòu)安全前提下，通過局部拆換（或加固）建筑組成部分、完善使用功能和配套設(shè)施、強化安全防護措施等方式予以改造；

　?。?）拆除翻建。通過整體拆除翻建并優(yōu)化相關(guān)使用功能和配套設(shè)施方式予以改造。

　　第七條  城鎮(zhèn)危舊房屋改造項目鼓勵戶型設(shè)計和空間布局創(chuàng)新，完善配套設(shè)施，優(yōu)化使用功能，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，提升人居環(huán)境與品質(zhì)，推廣應(yīng)用新型工業(yè)化建造，并按以下標(biāo)準(zhǔn)進行改造提升：

　?。ㄒ唬﹩未蔽Ｅf房屋可按不增加戶數(shù)、不改變原建筑用途、基本不擴大原建筑基底、基本不改變四至關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)進行改造提升，并鼓勵與周圍相鄰建筑開展連片集中改造。

　?。ǘ├吓f小區(qū)可按不增加戶數(shù)、不改變原建筑用途、不突破用地紅線的標(biāo)準(zhǔn)實施拆除翻建，并宜按照集約用地原則優(yōu)化空間布局，采取多、高層建筑方式實施改造建設(shè)，適當(dāng)增設(shè)公共活動空間和公共服務(wù)配套設(shè)施，完善小區(qū)人居環(huán)境。

　　第八條  城鎮(zhèn)危舊房改造項目由房屋使用安全責(zé)任人自主籌資實施，也可依法引入市場主體合作改造實施。

　　其中，政府公房改造資金根據(jù)我市國有資產(chǎn)管理規(guī)定，分別納入市、區(qū)有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門預(yù)算統(tǒng)籌解決。

第二章　政策支持

　　第九條  危舊房采取拆除翻建方式實施改造提升屬于存量國有建設(shè)用地再利用，無需辦理供地手續(xù)。

　?。ㄒ唬┤缭课萁ㄔO(shè)時的凈用地范圍與建筑基底一致，則翻建只能在原房屋建筑基底內(nèi)進行。

　?。ǘ┤缭课萁ㄔO(shè)時的凈用地范圍大于建筑基底，則翻建可在原凈用地范圍內(nèi)進行。

　　第十條  為滿足基本生活需求，改善人居環(huán)境，城鎮(zhèn)危舊房改造項目符合下列情況的可適度增加建筑面積、增配服務(wù)設(shè)施：

　?。ㄒ唬τ诜浅商鬃≌M行成套化改造，在確保安全的前提下，原每戶套內(nèi)可完善廚房、衛(wèi)生間等必備設(shè)施功能，具體使用面積廚房約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米；對于套內(nèi)建筑面積不超過90平方米成套住宅，每戶原有廚房、衛(wèi)生間面積小于《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096－2011）最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以適當(dāng)增加使用面積，其中廚房按約4平方米，衛(wèi)生間按約3平方米適當(dāng)增加；套內(nèi)建筑面積超過90平方米的住宅原則上不得增加套內(nèi)面積。

　?。ǘ┰诜蠚v史文化名城保護要求，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，不影響相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照的前提下，有條件的城鎮(zhèn)危舊房屋改造項目可增設(shè)電梯、交通必需的公共走廊、無障礙設(shè)施、地下停車庫等配套及附屬設(shè)施，補充必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施與公共安全設(shè)施；鼓勵通過增加首層架空、利用天面綠化等方式，增加社區(qū)公共活動和交往空間。

　　以上新增建筑面積應(yīng)按照廣州市建筑工程容積率計算有關(guān)規(guī)定計算規(guī)劃容積率面積，其中地上建筑規(guī)模增量原則上不超過30%。

　　第十一條  受各種客觀歷史條件限制，拆除翻建的城鎮(zhèn)危舊房改造項目，滿足現(xiàn)行相關(guān)建筑設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確有困難的，在保障公共利益，妥善考慮相鄰關(guān)系人利益的前提下，間距、建筑退讓、綠地率等指標(biāo)和要求可按不低于現(xiàn)狀水平控制，但應(yīng)綜合運用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料、加強性管理等保障措施提高結(jié)構(gòu)、消防安全水平和通過第五立面利用、垂直綠化等方式提高綠化水平。

　　第十二條  城鎮(zhèn)危舊房改造項目原則上應(yīng)按現(xiàn)行國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。

　　若受各種客觀歷史條件限制，建筑防火間距和消防車道、消防救援場地設(shè)置等難以滿足現(xiàn)行國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，可維持現(xiàn)狀或執(zhí)行原消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)根據(jù)實際情況，采取提高建筑外圍護結(jié)構(gòu)防火性能、增設(shè)室外消火栓以及加強后期使用管理等加強性措施。

　　第十三條  城鎮(zhèn)危舊房改造項目房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全的，由區(qū)政府負(fù)責(zé)組織完善手續(xù)，在土地及房屋主體、功能、面積無爭議的前提下，可先行辦理危舊房改造相關(guān)手續(xù)。

　　第十四條  鼓勵銀行機構(gòu)提供專項融資服務(wù)，支持通過房產(chǎn)抵押進行融資擔(dān)保，支持房屋安全責(zé)任人按規(guī)定通過提取物業(yè)專項維修資金、單位住房維修基金、個人公積金（住房補貼）以及公積金貸款等方式籌集改造資金。

第三章　改造程序

　　第十五條  危舊房所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人，為危舊房改造活動的主體。房屋所有權(quán)人下落不明或者房屋權(quán)屬不清晰，有代管人的，代管人是房屋使用安全責(zé)任人；無代管人的，房屋使用權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人。若無法確認(rèn)房屋使用安全責(zé)任人的，可按本市房屋使用安全管理有關(guān)規(guī)定確認(rèn)。

　　第十六條  多產(chǎn)權(quán)人的城鎮(zhèn)危舊房需經(jīng)不低于90%的房屋使用安全責(zé)任人表決同意改造并確定項目建設(shè)單位后，方可啟動改造。鼓勵成立自主更新委員會代表全體房屋使用安全責(zé)任人發(fā)起和開展相關(guān)改造工作。

　　房屋使用安全責(zé)任人可自主委托政府、原房改房單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、國有企業(yè)等作為項目建設(shè)單位。由項目建設(shè)單位開展意愿征求、改造項目方案編制、改造協(xié)議簽訂、報建報批、工程建設(shè)（工程設(shè)計）等具體工作。

　　單一產(chǎn)權(quán)的危舊房改造，可直接開展下步工作。所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)應(yīng)當(dāng)對危舊房改造工作給予支持和引導(dǎo)。發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，做好居民的解釋和疏導(dǎo)，積極促成項目實施。

　　第十七條  項目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進行危舊房改造項目方案設(shè)計。設(shè)計方案應(yīng)滿足結(jié)構(gòu)、安全需要，符合建筑風(fēng)貌管理要求。如涉及原不動產(chǎn)單元界址、面積等發(fā)生變動的，設(shè)計方案應(yīng)進行標(biāo)注。

　　多產(chǎn)權(quán)人的城鎮(zhèn)危舊房改造項目設(shè)計方案應(yīng)充分征求房屋使用安全責(zé)任人的意見，并根據(jù)反饋意見予以優(yōu)化完善。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)會同區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門對項目建設(shè)單位做好設(shè)計方案的必要性、可行性、合理性等方面指導(dǎo)工作，出具指導(dǎo)意見。

　　第十八條  項目建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)經(jīng)各方認(rèn)可的設(shè)計方案編制實施方案并充分征求房屋使用安全責(zé)任人意見，實施方案內(nèi)容應(yīng)包括改造范圍、改造內(nèi)容、成本測算及資金籌措、房屋產(chǎn)權(quán)分配方案、工程周期、后續(xù)物業(yè)管理方案等。

　　第十九條  項目設(shè)計方案及實施方案經(jīng)不低于90％的房屋使用安全責(zé)任人依法表決同意后，方可開展下一步工作。

　　單一產(chǎn)權(quán)的危舊房改造，可直接編制項目設(shè)計方案開展下步工作。

　　第二十條  項目建設(shè)單位與全體房屋使用安全責(zé)任人簽訂改造協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、實施方案、設(shè)計方案、簽約時間等。簽約面積達(dá)到專有部分面積四分之三以上且房屋使用安全責(zé)任人簽約比例達(dá)到四分之三以上的，協(xié)議方可生效。協(xié)議生效后，項目建設(shè)單位按照規(guī)定辦理報批報建手續(xù)，開展相應(yīng)加固或者拆除重建工作。

　　未達(dá)到簽約比例的，項目自動終止。

　　單一產(chǎn)權(quán)的危舊房改造，可直接開展下步工作。

　　第二十一條  城鎮(zhèn)危舊房項目按以下程序辦理相關(guān)報建手續(xù)：

　?。ㄒ唬S修加固項目，不增加建筑面積、建筑高度、建筑層數(shù)且不涉及修改外立面、建筑結(jié)構(gòu)和變更規(guī)劃用途的，無需辦理規(guī)劃手續(xù)。其中，達(dá)到限額以上工程的維修加固項目，項目建設(shè)單位持申請材料到區(qū)建設(shè)主管部門依法辦理建筑工程施工許可證；屬于限額以下工程的，項目建設(shè)單位持申請材料直接到所屬街道（鎮(zhèn)）辦理“開工信息錄入”手續(xù)后即可組織實施，項目完工后由項目建設(shè)單位自行完成竣工驗收。

　?。ǘΣ鸪椖浚蓞^(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門牽頭受理改造申請，并組織區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門、屬地街道（鎮(zhèn)）等相關(guān)單位進行聯(lián)合會審，并出具聯(lián)審意見。經(jīng)審查通過的，區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同項目屬地街道（鎮(zhèn)），將設(shè)計方案在改造現(xiàn)場公示（公示時間不小于15日）。公示期滿無異議、異議不成立或異議已妥善處理的，其中達(dá)到限額以上工程的拆除翻建項目，區(qū)規(guī)劃和自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門依據(jù)聯(lián)審意見核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；屬于限額以下小型工程的拆除翻建項目，區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門依據(jù)聯(lián)審意見核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，建設(shè)單位到所屬街道（鎮(zhèn)）辦理“開工信息錄入”手續(xù)。

　　第二十二條  城鎮(zhèn)危舊房改造項目依法完成相關(guān)建設(shè)手續(xù)辦理后，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項目設(shè)計方案實施改造。工程完工后，項目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃核實、竣工驗收，驗收合格方可交付使用。

　　第二十三條  危舊房完成改造后，當(dāng)事人可按不動產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定申請辦理產(chǎn)權(quán)登記，對需補繳土地出讓金的，按本市出讓金計收規(guī)則計收。

第四章　監(jiān)督管理

　　第二十四條  各區(qū)人民政府應(yīng)組織規(guī)劃、建設(shè)、城管執(zhí)法等部門建立聯(lián)合監(jiān)管與執(zhí)法銜接機制，落實危舊房屋改造的全過程監(jiān)管職責(zé)，加強日常巡查工作，依法拆除存在重大安全隱患的違法危舊房屋，制止和查處改造過程中違法建設(shè)行為，確保公共安全。

　　房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)定期檢查、維修房屋，及時消除房屋安全隱患，配合各級政府、有關(guān)部門等做好房屋使用安全普查、巡查和應(yīng)急搶險等活動。

第五章　附則

　　第二十五條  本辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、市規(guī)劃和自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。區(qū)人民政府可以結(jié)合實際制定具體操作細(xì)則。

　　各區(qū)政府可在本辦法基礎(chǔ)上，參照優(yōu)化營商環(huán)境政策要求，結(jié)合實際進一步明確和優(yōu)化危舊房改造項目的審批程序，簡化審批前置要件，壓縮審批時間。

　　第二十六條  本辦法自2024年7月2日起施行，有效期3年。

公開方式：主動公開