產(chǎn)業(yè)園作為由政府或企業(yè)為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，是推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種重要手段。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)可以實質(zhì)性地降低企業(yè)的溝通成本，規(guī)范化的服務(wù)可以多維度地減少運營成本，而產(chǎn)業(yè)聚集對企業(yè)拓寬市場、技術(shù)創(chuàng)新、吸納人才等方面助力顯著。

　　現(xiàn)以主流產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)模式為例，對其運營模式及盈利模式進(jìn)行分析。

　　一、運營模式

　　建設(shè)方進(jìn)行大量產(chǎn)業(yè)趨勢研究確定后期運營產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略定位，以“園區(qū)+地產(chǎn)+資本”為盈利模式，在園區(qū)初始階段與當(dāng)?shù)卣炗喤潘缘膱@區(qū)整體委托開發(fā)協(xié)議，由建設(shè)方對園區(qū)進(jìn)行土地整理、前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商品房開發(fā)、工業(yè)廠房開發(fā)、招商引資以及物業(yè)管理服務(wù)，政府方則提供行政方面的服務(wù)和管理。通過對產(chǎn)業(yè)新城的整體操盤，整合地方政府、資金、技術(shù)、高新產(chǎn)業(yè)等各方資源，進(jìn)行園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運營管理服務(wù)。

　　二、運營特點

　　1.園區(qū)選址：產(chǎn)業(yè)園區(qū)多定位于城郊或縣域待發(fā)展新區(qū)，以助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)，與當(dāng)?shù)卣⒄勁潘缘暮献鲄f(xié)議，爭取更多利好政策；

　　2.政府關(guān)系：良好的政府關(guān)系不僅有利于排他性的合作協(xié)議洽談，同時能夠盡早參與規(guī)劃和土地整理工作，對園區(qū)規(guī)劃及后期招商均有利好，建設(shè)方相當(dāng)于政府基建和招商引資的外包機(jī)構(gòu)；

　　3.行政服務(wù)通道：良好的政府合作關(guān)系有利于政府相關(guān)部門服務(wù)通道暢通，提高園區(qū)企業(yè)辦事效率，吸引企業(yè)入駐；

　　4.廉價拿地：通過產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)渠道以較低的價格獲取住宅用地，開發(fā)建設(shè)完成后進(jìn)行銷售，利潤優(yōu)厚；

　　5.融資服務(wù)：與金融機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，同時可成立擔(dān)保公司為園區(qū)企業(yè)提供擔(dān)保服務(wù)，幫助園區(qū)入駐企業(yè)解決融資問題；

　　6.定制搭建平臺

　　針對大中型企業(yè)，采取“量身定制+貼身服務(wù)”，通過給予政策優(yōu)惠和整合平臺資源，建成以龍頭企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟；

　　針對中小型企業(yè)或項目，通過嫁接金融平臺降低入園企業(yè)融資成本，幫助企業(yè)或項目孵化；

　　另外，與高校及科研單位建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，搭建科技成果孵化轉(zhuǎn)化平臺。

　　三、運營服務(wù)體系

　　通過搭建園區(qū)線上運營服務(wù)平臺，為入駐企業(yè)提供完善的平臺化服務(wù)。具體運營服務(wù)內(nèi)容包括：

　　1.選址服務(wù)：

　　1）基礎(chǔ)設(shè)施配套：九通一平、園區(qū)綠化等；

　　2）載體服務(wù)：場站及廠房建設(shè)、全裝修、基礎(chǔ)物業(yè)、配套租售等；

　　3）招商政策：租售優(yōu)惠、專項獎勵、人才補(bǔ)貼、園區(qū)掛牌等；

　　2.基礎(chǔ)配套服務(wù)：

　　1）生活：餐飲、購物、郵政、藥店、ATM、洗衣、文印、美發(fā)等；

　　2）休閑：圖書館、培訓(xùn)中心、活動中心、運動場所等；

　　3）商務(wù)：會議室、展廳、禮堂等；

　　3.業(yè)務(wù)流程服務(wù)：

　　1）研發(fā)生產(chǎn)：知識產(chǎn)權(quán)申報、技術(shù)引進(jìn)及交流活動；

　　2）市場拓展：營銷支持、行業(yè)展會、企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證；

　　3）人力：招聘、職業(yè)培訓(xùn)、咨詢等；

　　4）物流：第三方物流引入；

　　4.行業(yè)服務(wù)：

　　1）航天產(chǎn)業(yè)要素服務(wù)：資質(zhì)獲取、成果轉(zhuǎn)化等；

　　2）汽車產(chǎn)業(yè)要素服務(wù)：零部件及總成檢測、駕駛證年檢、換證代辦、車輛清洗保養(yǎng)、班車等；

　　3）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)要素服務(wù)：實驗室、藥品注冊編號；

　　4）電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)要素服務(wù)：入庫檢驗、倉儲管理、快遞配送；

　　5.金融保險服務(wù)：

　　1）股權(quán)融資：VC/PE服務(wù)、IPO服務(wù)；

　　2）債權(quán)融資：銀行貸款、擔(dān)保服務(wù)；

　　3）保險業(yè)務(wù)：財產(chǎn)保險、車輛保險；

　　6.高端定制服務(wù)：

　　1）子女教育；

　　2）高端醫(yī)療；

　　3）CEO俱樂部。

　　四、盈利模式

　　1.園區(qū)投資建設(shè)投入由地方政府各項收入返還兜底

　　地方政府將委托區(qū)域內(nèi)所得的各項收入地方留成部分優(yōu)先用于區(qū)域開發(fā)建設(shè)各項工作的投入，分期返還。留成部分收入主要包括：稅收、土地使用權(quán)出讓收入、專項收入、專項基金等；

　　2.招商引資

　　收入=項目新增落地投資額*固定比例

　　政府給予投資償還=基礎(chǔ)設(shè)施投資*固定比例

　　3.地產(chǎn)開發(fā)銷售

　　政府通過稅收收入補(bǔ)償和住宅土地增值補(bǔ)償?shù)姆绞?，使建設(shè)方以較低成本獲得土地，其中住宅土地增值是政府土地增值補(bǔ)償?shù)那疤幔怯年P(guān)鍵部分。

　　4.后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理

　　在園區(qū)服務(wù)方面全天候提供管理服務(wù)，對園區(qū)企業(yè)實行管理，并通過資源協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)與政府各部門的有關(guān)事宜，為投資者搭建投資平臺。