一紙公文落地，廣州成為全國(guó)一線城市中，首個(gè)全面取消樓市限購(gòu)、限售、限價(jià)的城市，15年的房地產(chǎn)調(diào)控史，迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　6月12日，廣州市商務(wù)局發(fā)布《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》，明確提出全面取消房地產(chǎn)領(lǐng)域的限購(gòu)、限售、限價(jià)政策，并降低貸款首付比例和利率。

　　這意味著，廣州正式地，打響了“三不限”的第一槍，成為全國(guó)一線城市之中，率先對(duì)房地產(chǎn)限制進(jìn)行系統(tǒng)地，松綁的先鋒。

　　該政策雖名為“新政”實(shí)則為對(duì)2024年已實(shí)施措施的整合強(qiáng)化——去年5月，取消限售；9月取消限購(gòu)；年底放寬契稅及購(gòu)房入戶政策。

　　01 政策全面解析：樓市進(jìn)入“全流通時(shí)代”

　　根據(jù)征求意見稿，廣州此次政策調(diào)整的核心在于，打破那束縛著市場(chǎng)的，最后一道枷鎖，讓房地產(chǎn)交易回歸至，市場(chǎng)供需的本質(zhì)。

　　限購(gòu)取消：無(wú)論廣州戶籍還是非戶籍居民，購(gòu)房不再需要經(jīng)過(guò)任何資格審核，也不再限制購(gòu)買套數(shù)。“本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。”

　　限售取消：房產(chǎn)持有者出售房屋時(shí)，不再受“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿X年”的限制市場(chǎng)流動(dòng)性將顯著增強(qiáng)。

　　限價(jià)取消：新房定價(jià)權(quán)，完全地交給了市場(chǎng)，開發(fā)商能夠依據(jù)供需情況，自主地進(jìn)行定價(jià)，告別了那官方的指導(dǎo)價(jià)時(shí)代。

　　這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房門檻也大幅降低。首套房首付比例，已從2024年的15%進(jìn)一步下調(diào)；二套房首付，同步進(jìn)行了優(yōu)化；商業(yè)貸款利率下限，被取消。目前廣州首套商貸利率普遍為3%，公積金利率低至2.6%處于一線城市的最低水平。

　　配套政策組合拳同樣亮眼：支持提取公積金，（在支付首付款的同時(shí)）申請(qǐng)公積金貸款；2025年計(jì)劃新開工老舊小區(qū)改造，（數(shù)量超150個(gè)），更新老舊電梯，（數(shù)量超9000臺(tái)）；完成城中村改造固定資產(chǎn)投資，（達(dá)到1000億元）；利用專項(xiàng)借款購(gòu)買存量商品房，將其用作拆遷安置房源。

　　02 15年調(diào)控歷程：從層層加碼到全面松綁

　　回顧一下，廣州樓市的調(diào)控歷程，簡(jiǎn)直就像是一部，中國(guó)房地產(chǎn)政策發(fā)展變化的簡(jiǎn)要縮影。

　　2010年10月，廣州出臺(tái)“國(guó)五條”本地化版本，首次對(duì)本市戶籍及非戶籍居民購(gòu)房實(shí)施限制。當(dāng)時(shí)全市新房均價(jià)僅約1.3萬(wàn)元㎡，市場(chǎng)處于上行初期。

　　隨后數(shù)年，調(diào)控層層加碼：在2013年，“新國(guó)五條”有所提高，二套房的首付比例；到了2017年，“317新政”把非戶籍居民購(gòu)房的社保年限，從3年給延長(zhǎng)到了5年，這個(gè)時(shí)候，還把增城、從化納入了限購(gòu)范圍。

　　轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2018年。伴隨全國(guó)樓市的降溫，廣州開始逐漸地放寬政策，先是把社保年限要求進(jìn)行了縮短，而后又將人才購(gòu)房條件予以放寬。直到2024年，松綁的步伐呈現(xiàn)出明顯的加快態(tài)勢(shì)。

　　2024年5月28日，廣州宣布“取消2年限售政策”；同年9月30日，全面取消限購(gòu)；2024年底又放寬契稅及購(gòu)房入戶政策。

　　中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)指出：“本次《征求意見稿》提及的全面放開限售、限購(gòu)政策，實(shí)際上廣州分別于2024年5月及9月均已全面放開并實(shí)施。”

　　此次政策，更多是對(duì)前期措施的，系統(tǒng)整合與強(qiáng)化信號(hào)，象征意義大于實(shí)質(zhì)突破。

　　03 市場(chǎng)分化加?。汉诵膮^(qū)火熱，外圍區(qū)承壓

　　當(dāng)新政出臺(tái)之時(shí)，廣州樓市正展現(xiàn)出“冰”與“火”這兩種截然不同的分化局面。在這樣的狀況下，某些區(qū)域的市場(chǎng)，表現(xiàn)得相對(duì)較為冷清，宛如一片冰霜悄然籠罩；不過(guò)另外一些區(qū)域卻顯得異常繁榮，恰似熾熱的火焰在猛烈地燃燒，呈現(xiàn)出完全不一樣的特征。

　　在天河、越秀等核心區(qū)域，憑借著稀缺的教育以及產(chǎn)業(yè)資源，房?jī)r(jià)表現(xiàn)得較為堅(jiān)挺。2025年6月的數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)的新房均價(jià)達(dá)到了78465元㎡，越秀區(qū)的二手房掛牌價(jià)約為48716元㎡，價(jià)格的波動(dòng)被控制在了1%以內(nèi)。

　　政策松綁之后，核心區(qū)可能出現(xiàn)“量?jī)r(jià)微升”的態(tài)勢(shì)90120平方米戶型成為搶手貨，售樓處到訪量激增，達(dá)到了45倍之多。一位天河區(qū)高端樓盤的銷售負(fù)責(zé)人向我們透露了這一消息。

　　反觀增城、南沙等外圍區(qū)域，市場(chǎng)壓力可謂是一目了然。增城的新房均價(jià)僅僅為1.69萬(wàn)元㎡，部分項(xiàng)目的降價(jià)幅度極為巨大，可達(dá)20%-25%其去化周期更是超出了20個(gè)月。

　　南沙灣板塊里的南沙奧園項(xiàng)目，去年的成交平均價(jià)格在1.5萬(wàn)元左右，近期普遍下跌，進(jìn)入到8700到1.3萬(wàn)元的范圍。到5月底的時(shí)候，增城的二手房子掛牌數(shù)量已經(jīng)超過(guò)630套，其中有些“舊且小”的房源正面臨著較大的拋售壓力，情況也就變得更復(fù)雜了。

　　廣州中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月底，全市平均庫(kù)存去化周期為23個(gè)月，但是區(qū)域差異極為巨大——越秀區(qū)去化周期，長(zhǎng)達(dá)38個(gè)月，而荔灣區(qū)僅需13個(gè)月。

　　04 購(gòu)房者心態(tài)轉(zhuǎn)變：從恐慌入市到理性分層

　　政策松綁改變了購(gòu)房者的決策邏輯。

　　在核心區(qū)域，看房者明顯增多。“取消限購(gòu)之后，許多之前由于名額限制而無(wú)法買房的家庭開始行動(dòng)起來(lái)，尤其是對(duì)于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的需求集中地釋放出來(lái)。”越秀區(qū)一名資深的房產(chǎn)中介說(shuō)道，“有客戶連夜就進(jìn)行了簽約，擔(dān)憂核心區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲。”

　　外圍區(qū)域的反應(yīng)，則顯得冷靜很多。在增城的某樓盤銷售中心，看房者張先生坦陳：“盡管政策有所放寬，但是這里的配套依舊不夠完善，價(jià)格也還有著下行的空間，我會(huì)繼續(xù)觀望一段時(shí)間。”

　　這種分層決策模式，正成為新常態(tài)：核心區(qū)買家，較為積極地，入市希望能夠抓住政策帶來(lái)的機(jī)遇，購(gòu)置品質(zhì)優(yōu)良的資產(chǎn)；外圍區(qū)買家，則顯得更為謹(jǐn)慎，會(huì)綜合多方面進(jìn)行考量，包括房?jī)r(jià)、配套設(shè)施以及發(fā)展?jié)摿Φ确矫妗?/p>

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“廣州降低貸款首付比例，以及利率政策早在去年四季度就已經(jīng)全面落實(shí)，因此現(xiàn)在的表述屬于政策的強(qiáng)調(diào)與深化。”市場(chǎng)對(duì)新政的反應(yīng)，更多是在心理層面進(jìn)行預(yù)期調(diào)整。

　　05 影響與展望：重塑樓市格局的關(guān)鍵一步

　　取消“三不限”政策這對(duì)于廣州的發(fā)展而言，有著諸多深遠(yuǎn)而重要的意義。

　　經(jīng)濟(jì)層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)流通性增強(qiáng)將激活上下游產(chǎn)業(yè)鏈，從建筑、裝修到家電家居等行業(yè)均將受益。據(jù)測(cè)算僅城中村改造1000億元固定資產(chǎn)投資一項(xiàng)，就將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)超3000億元。

　　人才吸引方面，住房限制的解除，顯著地提升了城市的競(jìng)爭(zhēng)力。“之前呢有很多高端人才由于購(gòu)房限制的緣故而選擇前往深圳，現(xiàn)在呢廣州的政策變得更為開放了，我們?cè)谶M(jìn)行招聘的時(shí)候，能夠明顯地感覺(jué)到人才開始回流了。”一家位于天河區(qū)的科技企業(yè)的HR總監(jiān)如此說(shuō)道。

　　城市建設(shè)，也將提速。隨著2025年計(jì)劃，新開工150個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，更新9000臺(tái)老舊電梯，籌建10萬(wàn)套保障性租賃住房，城市居住品質(zhì)，將全面提升。

　　挑戰(zhàn)同樣不可忽視：如何防止房?jī)r(jià)，在政策刺激之下大幅波動(dòng)？如何平衡核心區(qū)，與外圍區(qū)的發(fā)展？如何確保保障房的建設(shè)質(zhì)量，與分配的公平？

　　業(yè)內(nèi)專家建議，政府需加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，和調(diào)控建立健全長(zhǎng)效機(jī)制；這個(gè)時(shí)候，優(yōu)化城市規(guī)劃，和資源配置，提升外圍區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施，和公共服務(wù)水平。

　　隨著2024年，廣州涉宅用地供求規(guī)模創(chuàng)下近三年的新高，如果購(gòu)買力不能夠有效地釋放，商品住宅庫(kù)存規(guī)模，以及去化周期或許會(huì)持續(xù)處于高位。廣州樓市能否達(dá)成“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)依舊需要政策、市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)等多方面的共同力量。

　　市場(chǎng)反應(yīng)，立竿見影。政策發(fā)布后，48小時(shí)內(nèi)，天河、海珠等核心區(qū)域，售樓處到訪量，激增300%，珠江新城某豪宅項(xiàng)目，單日成交，破億。

　　但南沙、增城等外圍區(qū)域，反應(yīng)較為平淡。某增城樓盤的銷售坦誠(chéng)地說(shuō)：“來(lái)看房的人增多了，不過(guò)成交轉(zhuǎn)化率并沒(méi)有明顯的提升，價(jià)格依舊是決定性的因素。”

　　城市棋局已然重新進(jìn)行了洗牌。廣州卸去了15年之久的調(diào)控束縛，房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入了全新的階段。隨著城中村改造的千億資金入場(chǎng)，以及10萬(wàn)套保障房籌建計(jì)劃的啟動(dòng)，這場(chǎng)樓市的重大變革才剛剛拉開序幕。

　　房?jī)r(jià)真的要漲了嗎？答案寫在每個(gè)購(gòu)房者的選擇里。