廣州市工業(yè)用地使用權長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓實施辦法

　　第一條 為著力加強供給側結構性改革，滿足產業(yè)發(fā)展差別化用地需求，健全我市工業(yè)用地土地供應和土地有償使用體系，降低企業(yè)用地成本，提高土地市場周轉效率，加大營商環(huán)境改革力度，持續(xù)優(yōu)化提升營商環(huán)境，根據《自然資源部關于完善工業(yè)用地供應政策支持實體經濟發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201號）、《廣東省土地管理條例》《中共廣東省委 廣東省人民政府關于高質量建設制造強省的意見》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內工業(yè)用地使用權長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓的管理和實施適用本辦法。

　　第三條 我市供應的工業(yè)用地，除按國家規(guī)定的工業(yè)用地使用權最高出讓年限出讓外，可按長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式供應。

　?。ㄒ唬╅L期租賃，是指整宗土地在整個合同期內均以租賃方式使用，并由承租人按合同約定支付年租金的供應方式。

　?。ǘ┫茸夂笞專侵腹┑胤焦┑貢r設定一定期限的租賃期，按照公開程序確定國有建設用地使用權人，先以租賃方式提供用地，承租人投資產業(yè)用地項目達到約定條件后再轉為出讓的供應方式。

　　（三）彈性年期出讓，是指整宗土地以低于工業(yè)用地法定出讓最高年限50年出讓的供應方式。

　　第四條 市規(guī)劃和自然資源行政主管部門負責本市工業(yè)用地使用權長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓的規(guī)劃、供應、利用等政策制定和指導監(jiān)督工作，區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門負責本區(qū)工業(yè)用地使用權長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓方案的具體制定。

　　第五條 中華人民共和國境內外的自然人、法人和非法人組織均可以通過長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓方式取得工業(yè)用地使用權，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第六條 工業(yè)用地使用權長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓的供應方式依照國有建設用地使用權出讓方式，長期租賃采用掛牌方式，先租后讓和彈性年期出讓采用招標、拍賣、掛牌等公開交易方式。工業(yè)用地使用權長期租賃、先租后讓或彈性年期出讓的審批管理與現有工業(yè)用地使用權公開出讓程序相同，由各區(qū)按程序實施。

　　第七條 工業(yè)用地使用權長期租賃應明確租賃年限、租金收取標準及收取方式、續(xù)期條件。

　　工業(yè)用地使用權先租后讓在出讓條件中應明確租賃年限、出讓年限、租金收取標準及收取方式、租賃階段解除合同時地上建筑物和其他附著物的補償標準、租賃期滿的績效評估指標、出讓后的出讓金標準、續(xù)期條件。

　　工業(yè)用地使用權彈性年期出讓應明確彈性出讓年限、出讓金標準、續(xù)期條件。

　　第八條 工業(yè)用地使用權出讓年限按照下列方式確定：

　　（一）長期租賃的租賃年限一般不低于5年，不得超過20年；

　　（二）先租后讓的租賃年限不得超過5年，與后續(xù)出讓年限之和原則上不得超過30年；

　?。ㄈ椥阅昶诔鲎尩耐恋厥褂脵喑鲎屇晗拊瓌t上不得超過30年；

　　（四）長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓具體年限由相關區(qū)根據產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)類型和產業(yè)生命周期等情況確定；

　?。ㄎ澹τ趪?、省重大產業(yè)項目，戰(zhàn)略性新興產業(yè)項目等確需超過30年以上出讓年限的，由各區(qū)人民政府核定出讓年限，最高不超過50年。

　　第九條 長期租賃方式供應的工業(yè)用地，在掛牌公告中明確租賃年限。先租后讓的，在出讓公告中明確租賃年限和出讓年限。彈性年期出讓的，在出讓公告中明確出讓年限。

　　第十條 工業(yè)用地使用權長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓應當符合經濟社會發(fā)展計劃、國土空間規(guī)劃、城市環(huán)境總體規(guī)劃、產業(yè)布局規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃、供地政策等要求，納入國有建設用地使用權供應計劃管理，并與城市空間布局、土地開發(fā)時序相銜接。

　　第十一條 嚴格長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓項目用地準入。投資和產業(yè)主管部門等部門牽頭制定擬長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓地塊的投入產出監(jiān)管協(xié)議，納入編制的土地供應方案一并公告，但不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。投入產出監(jiān)管協(xié)議的具體內容及監(jiān)管要求，應符合我市工業(yè)用地相關規(guī)定。

　　第十二條 工業(yè)用地使用權出讓年限或長期租賃年限屆滿前3個月內，原受讓人或承租人可提出續(xù)期使用申請。

　　租賃期限、出讓期限、續(xù)期期限之和不得超過工業(yè)用地使用權出讓最高年限。

　　第十三條 工業(yè)用地使用權長期租賃的租金起始價應與出讓價相均衡，最低租金不得低于按國家規(guī)定的工業(yè)用地使用權出讓最低價折算的租金標準。

　?。ㄒ唬┳赓U期間租金不調整的，可按不低于該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定年租金標底；

　?。ǘ┳饨鹫{整的，可按該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定首期年租金標底；租金調整周期不得低于5年，以后各期租金標準應依據屆時土地評估價格或土地價格指數確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。

　　第十四條 彈性年期出讓起始價根據工業(yè)用地使用權法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數為彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（彈性出讓年期÷50）×出讓50年市場評估價。彈性出讓起始價還原至50年期出讓價格后不得低于相同地段相應用途級別基準地價的70%，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按照規(guī)定應收取的相關費用之和，不得低于國家、省規(guī)定的土地出讓最低價。

　　第十五條 工業(yè)用地使用權先租后讓的起始價根據租賃時點的法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數為租賃年限加出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價＝（租賃年限＋出讓年限）÷50×出讓50年市場評估價。

　　土地租賃期間租金根據最終成交金額進行修正后確定，修正系數為租賃年限與租賃年限加出讓年限的比值，原則上按年平均收取。即：租金＝租期÷（租賃年限＋出讓年限）×成交價，再按年平均收取。

　　土地出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃期間所交租金。即：出讓金＝成交價－租金。

　　第十六條 申請長期租賃續(xù)期、出讓續(xù)期的，土地價款應當按照申請辦理續(xù)期使用手續(xù)時點分別按照第十三條、第十四條的規(guī)定重新組織評估確定。

　　第十七條 出租人、出讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的年限和條件交付土地。承租人、受讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的金額、年限和方式支付租金、出讓金。

　　第十八條 土地租金、出讓金按照《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發(fā)〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）、《財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號）等相關出讓金收支管理規(guī)定執(zhí)行。

　　第十九條 土地租賃和出讓過程中按規(guī)定應繳納的稅費由雙方各自承擔。

　　第二十條 工業(yè)用地使用權以彈性年期出讓方式供應的，受讓人在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向規(guī)劃和自然資源行政主管部門申領建設用地規(guī)劃許可證，申請辦理不動產登記、建設工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃條件核實意見書。不動產權證中須備注土地取得方式、彈性出讓年限、出讓土地用途等內容。

　　以長期租賃方式供應的，承租人按照合同約定依法繳納土地租金后，可持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料，向規(guī)劃和自然資源行政主管部門申領建設用地規(guī)劃許可證，申請辦理不動產登記、建設工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃條件核實意見書。不動產權證中須備注土地取得方式、土地租賃年限與土地用途等內容。

　　以先租后讓方式供應的，在土地租賃期間承租人按照合同約定依法繳納土地租金后，可持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料，向規(guī)劃和自然資源行政主管部門申領建設用地規(guī)劃許可證，申請辦理不動產登記、建設工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃條件核實意見書。在土地出讓期間，受讓人在付清出讓金后，持原不動產權證、出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向規(guī)劃和自然資源行政主管部門申請辦理不動產登記。不動產權證中須備注土地取得方式、土地出讓年限與出讓土地用途等內容。

　　第二十一條 對提出建設標準、非生產設施占地比例、產業(yè)類型、投資強度、產出效率和節(jié)能、環(huán)保等作為土地使用條件的，應按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地成交后，由各區(qū)指定的投資和產業(yè)主管部門等部門簽署土地競得人在報名競買時提交的投入產出監(jiān)管協(xié)議，作為簽訂土地租賃合同、出讓合同的附件和提出關聯條件部門的監(jiān)管依據。提出關聯條件的部門應對投入產出監(jiān)管協(xié)議進行監(jiān)督，并適時通報規(guī)劃和自然資源行政主管部門。項目用地達不到約定的，各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。

　　建立用地項目土地利用績效評估制度。各區(qū)政府、廣州空港經濟區(qū)管委會牽頭，按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，根據投入產出監(jiān)管協(xié)議約定的內容對用地項目土地利用績效進行評估，對連續(xù)3年不達績效預期或3年累計數不達預期的，政府有權按合同約定提前收回用地。

　　第二十二條 彈性年期出讓的，受讓人未按出讓合同約定時間動工開發(fā)建設的，出讓人應當及時開展閑置土地調查和處置工作。

　　長期租賃、先租后讓方式取得土地，承租人（受讓人）未按合同約定時間動工開發(fā)建設的，由出租人（出讓人）按照合同約定收回國有建設用地使用權。

　　第二十三條 土地出讓期間，受讓人應當按照出讓合同約定的土地用途和要求進行土地開發(fā)、利用和經營，原則上不允許改變土地用途使用土地。對國土空間詳細規(guī)劃已明確調整為其他經營性用地的工業(yè)用地，由土地儲備機構予以收儲。

　　土地租賃期間，承租人不得改變土地用途，如承租人申請改變用途，出租人按照合同約定收回國有建設用地使用權。

　　第二十四條 鼓勵存量工業(yè)用地單位節(jié)地挖潛，調整和優(yōu)化產業(yè)結構，提高土地節(jié)約集約利用水平。鼓勵以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓取得工業(yè)用地使用權的單位在符合國土空間規(guī)劃、消防要求的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內部土地整理、開發(fā)建設地下空間等途徑提高土地利用效率。經批準在原用地范圍內新建、改建、擴建工業(yè)項目，且投資強度、建筑容積率等指標符合省、市規(guī)定的，應當簽訂土地租賃合同、出讓合同變更協(xié)議，對新增的建筑面積部分不再補繳土地價款。

　　第二十五條 先租后讓方式取得土地的，承租土地使用權期滿，經績效評估通過的，承租人可申請與出租人簽訂出讓合同，承租人應當最遲于承租年限屆滿前1年向出租人提出。出租人同意將土地使用權出讓的，雙方簽訂出讓合同，由受讓人支付出讓金等土地有償使用費和相關稅費。

　　未申請出讓或者雖申請出讓但驗收評估不合格、未達到合同約定要求的，承租土地使用權由出租人按照合同約定無償收回，對地上建筑物、其他附著物的補償，可根據合同約定采取殘值補償、無償收回、由承租人恢復原狀等方式處置。

　　第二十六條 受讓人（承租人）提出續(xù)期申請的，出讓人（出租人）應會同屬地區(qū)人民政府組織相關部門在接受申請后2個月內完成土地續(xù)期使用評價工作。符合國土空間規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經評價達到合同約定使用條件的，可以協(xié)議方式續(xù)期使用。

　　第二十七條 以先租后讓方式供應的，合同約定的先行租賃期或使用權期限屆滿前，承租人（受讓人）可以根據企業(yè)發(fā)展需要向出租人（出讓人）申請?zhí)崆稗k理租賃轉出讓或使用權續(xù)期手續(xù)，經區(qū)人民政府批準同意后，簽訂出讓合同或出讓合同變更協(xié)議。以彈性年期出讓方式供應的，合同約定的使用權期限屆滿前，受讓人可以根據企業(yè)發(fā)展需要向出讓人申請?zhí)崆稗k理使用權續(xù)期手續(xù)，經區(qū)人民政府批準同意后，簽訂出讓合同變更協(xié)議。續(xù)期年限與原合同簽訂年限累加后不超過50年。各區(qū)人民政府可以根據本辦法制定實施細則。

　　以先租后讓方式供應或以彈性年期出讓方式供應的，申請?zhí)崆稗k理使用權續(xù)期或租賃轉出讓手續(xù)時，需同時符合下列條件，并納入投入產出監(jiān)管協(xié)議：

　?。ㄒ唬╉椖恳淹ㄟ^竣工驗收并達產；

　　（二）通過區(qū)人民政府組織相關部門的用地項目土地利用績效評估；

　　（三）符合申請辦理續(xù)期時國家、省、市產業(yè)導向和政策要求，且屬于制造業(yè)單項冠軍企業(yè)或省級以上“專精特新”中小企業(yè)等企業(yè)；

　?。ㄋ模┓蠂量臻g規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃等要求。

　　第二十八條 以長期租賃方式供應的，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經規(guī)劃和自然資源行政主管部門同意或根據合同約定，可將依法登記的國有建設用地使用權轉讓、轉租或抵押。轉讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權利義務同時轉讓給受讓人，由規(guī)劃和自然資源行政主管部門與受讓人重新簽訂租賃合同；轉租的，承租人與第三人建立附加租賃關系，第三人應履行租賃合同約定的權利義務；地上建筑物、其他附著物抵押的，承租的國有建設用地使用權一并抵押，抵押權實現時，承租的國有建設用地使用權同時轉讓。

　　以先租后讓方式供應的，租賃期內承租的國有建設用地使用權在完成開發(fā)建設前不得轉讓、轉租、抵押。轉出讓后，享有出讓國有建設用地使用權權能。

　　以彈性出讓方式供應的，除合同另有約定外，國有建設用地使用權可以依法轉讓、出租和抵押。

　　第二十九條 因受讓人（承租人）自身原因需終止項目投資建設或運營的，受讓人（承租人）向出讓人（出租人）申請終止履行合同并請求退還土地，經出讓人（出租人）同意，按照合同約定解除合同，退還工業(yè)用地使用權，對地上建筑物、其他附著物的補償，可根據合同約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復原狀等方式處置。

　　第三十條 工業(yè)用地使用權實施長期租賃、先租后讓和彈性年期出讓后，提出關聯條件的部門應將投入產出監(jiān)管協(xié)議作為監(jiān)管依據。未達到約定要求的，應當按照協(xié)議約定承擔違約責任。

　　第三十一條 受讓人（承租人）未按合同約定開發(fā)建設、未經出讓人（出租人）同意轉讓、轉租或未按合同約定支付土地出讓金（租金）的，出讓人（出租人）可以按合同約定向受讓人（承租人）收取違約金，直至解除合同、依法收回國有建設用地使用權。

　　出讓人（出租人）未按合同約定交付土地的，受讓人（承租人）可以按合同約定向出讓人（出租人）收取違約金，直至解除合同。

　　第三十二條 存在下列情形之一的，按照合同、協(xié)議約定，出讓人（出租人）可無償收回工業(yè)用地使用權，對地上建筑物、其他附著物的補償，可根據合同、協(xié)議約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復原狀等方式處置：

　?。ㄒ唬┏豢煽沽ν猓虺凶馊俗陨碓蛭窗磿r開工、竣工、投產或終止項目投資建設或運營的，或未按時繳交土地租金，或改變土地用途的；

　?。ǘ┏豢煽沽ν?，因受讓人自身原因未按時開工、竣工、投產，超過合同、協(xié)議約定最長時限的；

　　（三）在達產評估、過程評估階段，經區(qū)人民政府相關部門或園區(qū)管理機構評估認定不符合績效評估要求，按合同、協(xié)議約定應當收回國有建設用地使用權的；

　　（四）在使用過程中造成嚴重環(huán)境污染，經人民法院作出有罪判決或經專業(yè)機構評估認定的。

　　第三十三條 本辦法自印發(fā)之日(2024年2月6日）起施行，有效期5年。