困難之時(shí)要租金還是要出租率？

　　招商房托最新發(fā)布的2024年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，全年?duì)I業(yè)收入5.29億元同比增長(zhǎng)8.2%，物業(yè)收入凈額3.84億元亦同比增長(zhǎng)8.0%。

　　報(bào)告期間招商房托整體物業(yè)組合的出租率由86.8%上升至90.6%，出租率較2023年12月31日上漲了3.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而，出租率提升并非沒(méi)有代價(jià)，招商房托的租金繼續(xù)下滑，無(wú)論是寫字樓還是商業(yè)。

　　寫字樓方面，深圳新時(shí)代廣場(chǎng)因大面積租戶租約到期，出租率下降了15.5個(gè)百分點(diǎn)，租金亦大幅下降13.9%至149.8元/平米；數(shù)碼大廈的出租率較去年同期相比上升了9.9個(gè)百分點(diǎn)，租金則下降了2%；北京招商局航華科貿(mào)中心出租率從81.9%大幅提升至94.0%，然而以價(jià)換量的租賃策略，使其在大幅提升出租率的同時(shí)，租金從301.4元/平米下降至261.6元/平米，跌幅為13.2%。

　　零售物業(yè)方面，招商花園城在經(jīng)歷完2023年的升級(jí)改造后，出租率大幅上漲了19.8個(gè)百分點(diǎn)至93.5%。然而，因?yàn)槲伦鈶舳o予的租金減免，導(dǎo)致其租金大幅下降26.2元/平米至126.1元/平米。

　　現(xiàn)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然疲軟。深圳寫字樓2024年全市租金平均降幅達(dá)到9.3%，空置率上升0.4個(gè)百分點(diǎn)；北京寫字樓市場(chǎng)亦持續(xù)下滑探底，業(yè)主繼續(xù)通過(guò)降低租金來(lái)支撐出租率，2024年全市甲級(jí)寫字樓租金下跌17.8%至244.8元/平米。零售物業(yè)方面，2024年深圳全市的零售租金由于新入市商業(yè)拖累，租金下滑2.8%，空置率提升了0.9個(gè)百分點(diǎn)至8.0%。

　　在租金和出租率面前，招商房托選擇了以價(jià)換量的租賃策略。

　　困難之時(shí)保租金，還是保出租率？這是個(gè)普遍問(wèn)題。項(xiàng)目在出租率、租金及租戶結(jié)構(gòu)之間需要作出一個(gè)平衡。為此，恒隆董事長(zhǎng)陳啟宗在致股東信中曾經(jīng)做出如下表述：

　　......要在來(lái)年維持現(xiàn)有租金并非易事。一如既往，我們?cè)诶m(xù)租方面會(huì)務(wù)實(shí)進(jìn)行，為達(dá)到更高的租出率而在價(jià)格上作出一些讓步。我們寧可缺一，也不要兩者皆失。物業(yè)空置往往是最壞的情況。