作為粵港澳大灣區(qū)的重要增長(zhǎng)極，廣佛地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)一直備受矚目。2024年，廣佛市場(chǎng)土地供應(yīng)激增與價(jià)格倒掛并存、存量高壓與需求分化交織。面對(duì)供需失衡的挑戰(zhàn)，如何在核心區(qū)域挖掘結(jié)構(gòu)性紅利？如何以產(chǎn)品創(chuàng)新打破同質(zhì)化僵局？　　

　　佛山：聚焦局部機(jī)會(huì)性區(qū)域，警惕存量陷阱

　　整體來看，佛山市場(chǎng)當(dāng)前面臨著較大的挑戰(zhàn)，但在局部區(qū)域仍存在著發(fā)展機(jī)遇。

　　里水、大瀝：2025 年，靠近白云片區(qū)的國(guó)有用地廠房開發(fā)頗具潛力。一方面，該區(qū)域市場(chǎng)活力充沛，主要得益于白云區(qū)化妝品產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展以及電商直播行業(yè)的興起。白云區(qū)金沙洲靠近里水、大瀝的區(qū)域，已形成電商直播片區(qū)，以萬達(dá)廣場(chǎng)為核心，周邊園區(qū)租賃價(jià)格在2024年初已達(dá)30 - 40元/平/月（不含物業(yè)費(fèi)及空調(diào)管理費(fèi)）。企業(yè)既然能夠接受這樣的租賃價(jià)格，那么五六千元/平的廠房銷售價(jià)格自然也能接受。另一方面，佛山地區(qū)與東莞類似，大瀝過去以石油、化工、紡織等行業(yè)為主，當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)企業(yè)老板積累了大量財(cái)富，他們不愿將村里的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有地，導(dǎo)致目前國(guó)有用地廠房稀缺，因而具備較大的開發(fā)潛力。

　　獅山：獅山作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)前五的強(qiáng)鎮(zhèn)，目前市場(chǎng)很“卷”。從投資開發(fā)的角度考慮，不建議在此拿地開發(fā)。

　　樂平：具備一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。樂平產(chǎn)業(yè)相對(duì)獨(dú)立，主要聚焦于牙科、醫(yī)療器械以及小家電等產(chǎn)業(yè)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)能夠?yàn)閲?guó)有用地項(xiàng)目的去化提供一定支撐。并且，目前樂平國(guó)有用地項(xiàng)目不多，僅有兩個(gè)。

　　云東海：由于項(xiàng)目眾多，區(qū)域配套不完善，市場(chǎng)飽和度較高，發(fā)展機(jī)會(huì)相對(duì)有限。

　　綜上，三水、南海片區(qū)，主要是靠近白云的區(qū)域會(huì)相對(duì)有一定機(jī)會(huì)。

　　桂城：桂城三山區(qū)域發(fā)展迅猛，美的、華潤(rùn)等企業(yè)在此布局項(xiàng)目。其主要承接番禺西側(cè)南村、漢溪等村的產(chǎn)業(yè)聚集。目前均價(jià)在五六千元/平，價(jià)格相對(duì)較低，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。但由于存量較大，后續(xù)在三山繼續(xù)拿地需謹(jǐn)慎考量?？傮w來說，桂城作為南海的核心區(qū)域，擁有千燈湖等標(biāo)志性區(qū)域，還是有一定發(fā)展機(jī)會(huì)的。目前區(qū)域內(nèi)以研發(fā)辦公類需求為主，價(jià)格普遍在七八千元/平，在產(chǎn)品定位上，小面積產(chǎn)品可能更具市場(chǎng)前景。

　　南莊：核心區(qū)位若有拿地機(jī)會(huì)，也有一定的投資價(jià)值。

　　西樵：西樵以紡織產(chǎn)業(yè)為主，區(qū)域環(huán)評(píng)要求相對(duì)較低，若在此開發(fā)專業(yè)性的紡織類園區(qū)，也存在一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　順德：順德目前存量很大，中建國(guó)際在杏壇、均安等地均有項(xiàng)目。24年中建國(guó)際杏壇項(xiàng)目一次性租賃去化8萬方，表明產(chǎn)業(yè)需求是存在的，關(guān)鍵是價(jià)格要合理。當(dāng)前順德片區(qū)價(jià)格較低，北滘、倫教、大良等地價(jià)格在3000 - 4000多元/平，與2023年同期的5000多元/平相比，降價(jià)明顯。新拿地項(xiàng)目若定價(jià)在5000元/平以上，銷售難度較大。不過，在一些優(yōu)質(zhì)區(qū)位，如地鐵上蓋或周邊拆遷量大的區(qū)域，若能保證產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)進(jìn)度和資金籌備，仍具備開發(fā)價(jià)值。

　　總體而言，佛山各區(qū)鎮(zhèn)街市場(chǎng)差異顯著，不能以區(qū)為單位一概而論。例如南海區(qū)，獅山目前產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，而桂城靠近廣州荔灣的三山新城等區(qū)域則呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，這為市場(chǎng)研判帶來了一定的復(fù)雜性。

　　企業(yè)策略：精準(zhǔn)拿地與產(chǎn)品破局

　　3.1拿地邏輯：聚焦核心+模式創(chuàng)新

　?。?）回歸核心區(qū)域

　　結(jié)合以上分析，展望2025年，企業(yè)拿地應(yīng)聚焦核心區(qū)域以及競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小的空白區(qū)域，并且這些區(qū)域具備成熟的工業(yè)氛圍和充足的勞動(dòng)力資源作為堅(jiān)實(shí)支撐。例如，天河、番禺西側(cè)、南沙起步區(qū)、黃埔科學(xué)城等片區(qū)，將成為重點(diǎn)考量的拿地區(qū)域。此外，順德靠近番禺且條件優(yōu)越的區(qū)域，若有合適機(jī)會(huì)，也可納入拿地計(jì)劃。

　　然而，對(duì)于三水、高明以及順德西側(cè)、南?？拷{山等區(qū)域，鑒于當(dāng)前存量過大，不建議納入拿地范疇。不過，區(qū)域分析需辯證看待，以里水為例，靠近大瀝且鄰近白云的區(qū)域，因直播等行業(yè)發(fā)展良好，具備拿地開發(fā)價(jià)值；但里水靠近花都、炭步的北側(cè)區(qū)域，則不建議摘地開發(fā)，不同區(qū)域的市場(chǎng)差異對(duì)拿地決策影響顯著。

　?。?）嘗試多元路徑：IP合作、工改工、O+EPC模式

　　在拿地方式上，企業(yè)應(yīng)積極嘗試多元化策略，以適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境。如，

　　IP 合作拿地模式：與具有真實(shí)IP的主體合作拿地，這也是當(dāng)前廣州市核心區(qū)域備受歡迎的模式。因?yàn)槟壳皬V州如增城、番禺等地對(duì)民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園公司拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度，更傾向于由區(qū)屬國(guó)企摘地。例如，2024 年花都區(qū)屬國(guó)企在花都區(qū)工業(yè)用地拿地近20塊，白云區(qū)四家區(qū)屬國(guó)企也積極參與區(qū)域開發(fā)，荔灣和海珠成立新的產(chǎn)投公司。在此背景下，民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園公司與真實(shí)IP合作，既能獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，又有助于拿地后的項(xiàng)目去化。

　　工改工及村級(jí)工業(yè)園改造項(xiàng)目：廣州市對(duì)村級(jí)工業(yè)用地改造項(xiàng)目給予一定的政策支持，這類項(xiàng)目也是2025年企業(yè)拿地的重點(diǎn)機(jī)會(huì)。此類項(xiàng)目具有兩大優(yōu)勢(shì)：一是平均開發(fā)面積較大，具備規(guī)模效應(yīng)；二是周邊存在拆改空間，原拆遷地域的企業(yè)能夠快速實(shí)現(xiàn)反哺，為項(xiàng)目開發(fā)提供有力支持。

　　產(chǎn)業(yè)園與片區(qū)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式：這種模式更適合國(guó)央企施工單位。通過產(chǎn)業(yè)園與片區(qū)開發(fā)的有機(jī)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源整合與協(xié)同發(fā)展，充分發(fā)揮國(guó)央企在資金、技術(shù)和資源方面的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)。

　　O+EPC開發(fā)模式：產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)方通過提前介入國(guó)企工業(yè)項(xiàng)目布局，以開發(fā)運(yùn)營(yíng)方牽頭，聯(lián)動(dòng)施工單位，設(shè)計(jì)單位，共同為國(guó)企提供全鏈條產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，“控成本、準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)、摳產(chǎn)品”，更好地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提升項(xiàng)目整體效益。

　　3.2產(chǎn)品策略：以實(shí)際需求為導(dǎo)向，回歸實(shí)用主義

　?。?）以企業(yè)使用需求為導(dǎo)向

　　產(chǎn)品策略的制定，歸根結(jié)底要以當(dāng)?shù)乜蛻粜枨笞鳛殛P(guān)鍵的衡量標(biāo)準(zhǔn)。只有精準(zhǔn)契合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)需求的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)快速去化，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　以京東位于花都區(qū)的項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目采用獨(dú)棟與分層合理搭配的布局方式，獲得了良好的市場(chǎng)反饋。其中，獨(dú)棟產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，首層 7.8 米的挑高空間，既能滿足企業(yè)打造高端形象展示區(qū)的需求，又可直接用于生產(chǎn)；二層層高 6.2 米，可靈活搭建夾層，進(jìn)一步拓展使用空間。廠房?jī)?nèi)部空間方正，客梯、貨梯及消防樓梯等配置精簡(jiǎn)，極大提高了客戶的實(shí)際可用面積。這種高度適配企業(yè)需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，有力推動(dòng)了項(xiàng)目去化。截至 2024年底，該園區(qū)已成功招引25家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，其中8家為專精特新/準(zhǔn)專精特新企業(yè)，數(shù)量占比超30%。

　　圖：京東智能產(chǎn)業(yè)園·廣州花都項(xiàng)目

　　與之形成鮮明對(duì)比的是，某企業(yè)將在順德北滘銷售火爆（年去化16萬方）的產(chǎn)品復(fù)刻到增城，然而24年僅售出3萬多方。該項(xiàng)目為5.0容積率的工業(yè)上樓產(chǎn)品，首層層高7.95米，其他樓層6米~6.8米，看似空間條件優(yōu)越。但實(shí)際使用時(shí)，由于吊頂空間的影響，分層產(chǎn)品的實(shí)用性大打折扣。此外，北滘主要以智能制造、電信、家電等企業(yè)為主，而增城則以裝備類、設(shè)備類企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)需求不同，導(dǎo)致同一產(chǎn)品在不同區(qū)域的適用性差異巨大。

　　這兩個(gè)案例表明，產(chǎn)品設(shè)計(jì)絕不能一概而論，必須依據(jù)區(qū)域客戶的實(shí)際需求進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整。只有深入了解當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)工藝、空間需求等因素，才能設(shè)計(jì)出真正符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

　?。?）性價(jià)比為王：嚴(yán)控建安成本，把錢花在“刀刃”上

　　自2023年起，廣佛地區(qū)住宅領(lǐng)域新規(guī)頻出，受第五代住宅政策影響，眾多新推出項(xiàng)目的使用率達(dá)到110 - 130%。未來廣佛區(qū)域的廠房建設(shè)可能會(huì)出現(xiàn)類住宅的使用率提升的方式。因此，產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品設(shè)計(jì)需密切關(guān)注類住宅使用率提升的方法，積極應(yīng)對(duì)這一潛在變化。

　　產(chǎn)品性價(jià)比不容忽視。產(chǎn)品建安成本要用在刀刃上。尤其是國(guó)企項(xiàng)目，一般而言建安成本相對(duì)較高。后續(xù)開發(fā)園區(qū)時(shí)，務(wù)必注重性價(jià)比，避免在園區(qū)內(nèi)過度投入綠植等后期維護(hù)成本較高的配套設(shè)施。園區(qū)的核心應(yīng)聚焦于滿足企業(yè)生產(chǎn)便利和實(shí)際生產(chǎn)需求，將資源合理分配到對(duì)企業(yè)生產(chǎn)有直接幫助的環(huán)節(jié)。

　?。?）合規(guī)與創(chuàng)新平衡

　　當(dāng)前，客戶需求與環(huán)保、住建等部門的監(jiān)管要求存在諸多矛盾。例如，市場(chǎng)上備受推崇的獨(dú)門獨(dú)院產(chǎn)品，在廣佛區(qū)域的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)下，大多處于灰色地帶，無法滿足消防需求。這不僅給項(xiàng)目的合法性帶來風(fēng)險(xiǎn)，也可能影響后續(xù)的運(yùn)營(yíng)和使用。因此產(chǎn)品設(shè)計(jì)需在確保消防與產(chǎn)權(quán)合規(guī)的情況下進(jìn)行創(chuàng)新。

　　結(jié)語：理性布局，深耕價(jià)值

　　廣佛產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)盡管整體存量高壓、價(jià)格下行，但核心區(qū)與新體量區(qū)域仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。開發(fā)商需摒棄“一刀切”思維，深入研判區(qū)域產(chǎn)業(yè)特性，強(qiáng)化產(chǎn)品適配性與成本控制，同時(shí)探索政企合作與輕資產(chǎn)模式，方能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍。未來，唯有以客戶真實(shí)需求為核心、以區(qū)域價(jià)值提升為目標(biāo)的園區(qū)，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。