// 舊觀念VS新思路 //

不動產行業(yè)的舊與新，正在各個賽道激烈碰撞。

舊有側重于物理資產持有、依靠傳統(tǒng)租賃、依賴于市場自然增長和政策優(yōu)惠的模式已不再適用，正在轉向優(yōu)化資產結構、拓展多元化服務、創(chuàng)新運營并注重長期可持續(xù)發(fā)展的新策略，以應對市場需求變化。

這一轉變標志著從傳統(tǒng)運營模式正向更加靈活、創(chuàng)新和客戶導向的新思路的過渡。

睿和智庫即將推出《總結與展望（2024-2025）中國不動產資產管理藍皮書》，本文系藍皮書第一章。

2024年，對于產業(yè)園的持有者和運營者來說，是充滿戲劇性和挑戰(zhàn)的一年：

一方面是供需失衡加劇，新供應和庫存不斷累積，但需求卻出現(xiàn)疲軟。另一方面是政策發(fā)生巨變，產業(yè)園招商所依賴的稅收獎補戛然而止。

這一年，睿和智庫在產業(yè)園調研中聽到最多的聲音就是，客戶退租了、減少租賃面積了，還有很多客戶要求運營商主動降價。但園區(qū)普遍降價就等于沒降，完全在卷自己。同時，我們看到，即使是一線園區(qū)運營商放下身段以價換量，也失去了效力，出租率還在掉。另外產業(yè)園上市公司業(yè)績大幅下滑，不敢再新開園區(qū)了。

在這個充滿變數(shù)的時代，大家一股腦求變，如急急忙忙申請公募REITs，聚焦智能制造等火熱賽道升級產業(yè)，推出更多產業(yè)服務，戰(zhàn)略轉型產業(yè)投資角色等等。

每個人都在找未來出路，未來產業(yè)，未來生存法則。

格局之變：新園區(qū)縮量，產業(yè)集中度攀升

1.新開園數(shù)量連降兩年，大中型園區(qū)開園力度減弱

與預判一致，產業(yè)園的擴張速度正在逐漸放緩。根據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，2024年前11個月全國新開產業(yè)園108個，較2023年同期減少34個，同比減少超兩成。

圖表1：2023-2024年前11月新開產業(yè)園數(shù)量（單位：個）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

上述數(shù)據(jù)可得出，2024年前11個月月均新開10個產業(yè)園，推算出2024年全年新開產業(yè)園約118個。拉長周期，對比2021年以來的數(shù)據(jù)，我們可以更清晰地洞察到三大趨勢：

1）新開數(shù)量已連降兩年，且降幅有擴大趨勢；

2）2022年是新開數(shù)量最多的一年，2024年不是最差一年，好于2021年；

3）建面超10萬方和20萬方新開園區(qū)數(shù)量在減少，但全年占比維持正常水平。

圖表2：2021-2024年新開產業(yè)園數(shù)量（單位：個）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

圖表3：2021-2024年新開大中型產業(yè)園數(shù)量（單位：個）

備注：2024年為前11個月

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

2.沿海省份延續(xù)供給旺盛態(tài)勢，北京取代上海新開園最多

產業(yè)園是產業(yè)集群的載體，東部沿海省份的產業(yè)園供給旺盛符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展邏輯，尤其是廣東和江蘇兩省本年度新開園最多。從城市維度來看，北京、蘇州和上海今年新開園數(shù)量遙遙領先，均超過中部省份。

圖表4-5：2024年前11月新開業(yè)產業(yè)園省市分布情況（單位：個）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

值得一提的是，上海曾連續(xù)三年領跑新開園數(shù)量，但在2024年被北京超越。在這一年，上海的新開園速度有所減緩，新一線城市如武漢、成都、青島也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。不過總體來看，新開園向一二線核心城市集中的趨勢仍在延續(xù)。

圖表6：2021-2024年新開產業(yè)園數(shù)量前三城市（單位：個）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

3.產業(yè)集中智能制造和生物醫(yī)藥，新興領域如低空經(jīng)濟、碳中和產業(yè)園興起

從產業(yè)視角分析，2024年新開產業(yè)園主要分為產業(yè)聚焦（覆蓋某一類產業(yè)上下游）和綜合產業(yè)（覆蓋多種熱門產業(yè)）兩大類型。產業(yè)類別中，智能制造和智能裝備領域以超20%的高比例占據(jù)首位，緊隨其后的是生物醫(yī)藥大健康產業(yè)，信息和電子技術、新材料以及新能源產業(yè)則并列第三。

而在2023年，新開園產業(yè)布局最多的是數(shù)字經(jīng)濟，進入2024年單純數(shù)字經(jīng)濟產業(yè)園減少，變?yōu)閿?shù)字+文旅、數(shù)字+農業(yè)、數(shù)字+醫(yī)療、數(shù)字+智能制造等，即更注重數(shù)字技術與垂直行業(yè)的結合應用。

另外還有一個新變化是，以低空經(jīng)濟、碳中和、ESG、AIGC、專精特新等新領域命名的產業(yè)園開始出現(xiàn)。其中中信集團在蘇州建設的杏湖碳中和產業(yè)園，規(guī)劃面積3.65平方公里（折合365萬平方米），是2024年新開的唯一百萬規(guī)模園區(qū)。

圖表7：2024年前11月新開產業(yè)園產業(yè)分布圖

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

不過，新開產業(yè)園城市分布集中以及產業(yè)集中度提升需要警惕產業(yè)園同質化現(xiàn)象，這可能導致資源浪費和惡性競爭。

運營商之變：一邊以價換量，一邊尋出路和退路

1.產業(yè)園運營收入和出租率顯著下滑，以價換量成大趨勢

2024年產業(yè)園REITs業(yè)績不盡人意，背后運營主體生存環(huán)境艱難，其它未上市的產業(yè)園運營情況就更一言難盡了。

睿和智庫對比2023年前已上市的產業(yè)園REITs發(fā)現(xiàn)了一些共性問題：

1）營收普遍下降，主要是出租率扛不住了，12只REITs10只營收下滑，7只出租率下滑，出租率70%-90%的占了一半。

2）大膽以價換量，穩(wěn)出租率有成功的（如建信中關村REIT），也有失敗的（如紅土創(chuàng)新鹽田港REIT）。

3）大客戶退租讓續(xù)租遭遇挑戰(zhàn)，租金繼續(xù)下探。如華安張江產業(yè)園REIT底層之一的張潤大廈，經(jīng)歷了占比9%面積的客戶退租，今年該項目租金顯著下滑。

圖表8：2023年前上市產業(yè)園/倉儲物流REITs 2024Q3業(yè)績數(shù)據(jù)

備注：部分未披露租金按【（租金收入÷租金收繳率）÷（可租賃面積×出租率）÷92天】計算得出

數(shù)據(jù)來源： 基金公告，睿和智庫整理

2.上市企業(yè)利潤承壓，從追求園區(qū)規(guī)模擴張轉向謀求戰(zhàn)略轉型

從產業(yè)園REITs涉及的個別底層資產，能夠看到目前項目運營的艱難，而縱觀產業(yè)園領域的上市公司，日子也不好過。

1）今年前三季度，多數(shù)上市運營商營收、利潤雙雙大幅下滑。部分還出現(xiàn)了虧損的情況，另億達中國因未發(fā)出2023年年報和2024年中報仍在停牌中。

圖表9：部分產業(yè)園領域上市公司2024年前三季度業(yè)績

數(shù)據(jù)來源： 業(yè)績報告，睿和智庫整理

2）眾多上市公司今年新增方面顆粒無收，中大型運營商開始謀轉型。包括中電光谷、金地威新、招商蛇口、億達中國、MAX科技園、錦禾等眾多公司今年前三季度新增產業(yè)園為零，反而是地方企業(yè)開始發(fā)力開園。目前，中大型運營商不再追求規(guī)模，開始謀求戰(zhàn)略轉型。

圖表10：部分中大型運營商近年戰(zhàn)略轉型目標

數(shù)據(jù)來源：公司報告，睿和智庫整理

從上述內容可見，運營商的身份不斷從“園區(qū)運營者”向“生態(tài)鏈接者”“產業(yè)投資者”“產業(yè)服務者”等多角色演變。

3、產業(yè)園REITs申請和上市加快速度，加快尋找退出路徑

尋找產業(yè)園發(fā)展的突破口，發(fā)公募行REITs成為2024年的熱點。截至今年6月底，園區(qū)基礎設施REITs為9只、倉儲物流3只，共計12只，而從下半年開始已上市及即將上市的此類REITs迅速增了11只，創(chuàng)2021年以來的歷史新高。另外，申報和擴募均十分活躍。

圖表11：2024年新增產業(yè)園、倉儲物流、孵化器REIT情況

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

政策之變：取消稅收獎補，加快培育新產業(yè)、特色園區(qū)

1.從“硬優(yōu)惠”到“軟服務”的轉變：全國取消稅收獎補，地方軟服務支持產業(yè)集群、特色產業(yè)園高質量發(fā)展

今年，國務院先后公布了《關于規(guī)范招商引資行為促進招商引資高質量發(fā)展若干措施的通知》和《公平競爭審查條例》，對招商引資進行了規(guī)范。對市場影響有幾大方面：

1）從今年8月1日起，全面清理全國各地違規(guī)稅收優(yōu)惠、財政獎補，禁止稅收優(yōu)惠招商行為，宣告此種招商引資模式退出歷史舞臺。

2）地方招商引資以及產業(yè)園發(fā)展，未來要走長期路線，不能再追求短期利益了。

3）取消稅收獎補后，倒逼地方政府改善營商環(huán)境、完善產業(yè)鏈配套。

今年一些城市已經(jīng)開始從整體框架、配套服務、生態(tài)體系、引入“鏈主”企業(yè)，以及建立特色園區(qū)、樣板園區(qū)、千億級園區(qū)等方面發(fā)力，從而加速產業(yè)重新定位、提升產業(yè)園的質量。

圖表12：有關產業(yè)園高質量發(fā)展的政策方案

數(shù)據(jù)來源：各政府官方網(wǎng)站，睿和智庫整理

2.地方加大低空、低碳等相關產業(yè)培育和引進力度，加速傳統(tǒng)產業(yè)向新產業(yè)、未來產業(yè)升級

加快發(fā)展新質生產力被首次寫入2024年《政府工作報告》后，各地陸續(xù)發(fā)布產業(yè)升級文件，其中低空、低碳（尤其是氫能）、人工智能等產業(yè)是今年各地政府大力落實的產業(yè)方向，基本覆蓋大部分的省份和重點城市。

圖表13-14：2024年全國、地方支持低空、低碳發(fā)展相關政策

數(shù)據(jù)來源：各政府官方網(wǎng)站，睿和智庫整理

這些政策中需要關注以下三點：

1）低空經(jīng)濟、綠色低碳、人工智能等新興產業(yè)資金等方面支持力度加大，普遍是百萬級，個別如浙江省、昆山等地明確補貼達億級。因此，企業(yè)通過各類評級和資格認定獲取資金補貼變得重要；

2）多數(shù)城市設置了低空經(jīng)濟相關產值，部分高達千億。不過需要考慮具體應用，若盲目給予資金補貼，可能會破壞產業(yè)生態(tài)，不利于新產業(yè)的發(fā)展；

3）低碳節(jié)能成為城市建設和產業(yè)園發(fā)展的必答題。各地開始積極采取策略，包括鼓勵零碳園區(qū)建設，挖掘各類能源價值，此類產業(yè)集群也將快速形成，技術競賽更為激烈。

3.地方政府將盤活存量、低效園區(qū)納入更新行動方案，部分設定具體目標

進入存量時代，隨著產業(yè)升級產業(yè)園也亟需更新改造，尤其是低效用地。去年上海將產業(yè)園區(qū)提質增效行動納入城市更新行動方案，今年中央和各地都在加強低效用地的盤活力度，產業(yè)園更新改造正在如火如荼進行中。

圖表15：部分城市盤活存量和低效用地相關政策

數(shù)據(jù)來源：各政府官方網(wǎng)站、網(wǎng)絡，睿和智庫整理

1）為盤活低效和存量資產，政策鼓勵土地性質變更、新增面積、土地年延期等，對于資產持有方有更大動力進行改造；

2）隨著低效產業(yè)用地和產業(yè)園更新量增，將帶動咨詢、代建、代運營、金融等業(yè)務的增加。

順應時代，把握城市和產業(yè)發(fā)展趨勢

1）數(shù)字化工具以及大數(shù)據(jù)將越來越重要。產業(yè)園區(qū)要發(fā)展，首先就要保證園區(qū)定位科學、準確，通過大量的數(shù)據(jù)分析去預判園區(qū)未來的產業(yè)發(fā)展方向、產業(yè)客戶的特點，對于園區(qū)招商和運營的成功相當于上了一份“保險”。

2）產業(yè)園區(qū)的盈利模式，從園區(qū)開發(fā)、出租和出售逐步轉向“園區(qū)開發(fā)+物業(yè)持有+產業(yè)服務+產業(yè)投資”的協(xié)同發(fā)展模式。未來，園區(qū)是要通過運營收入、投資收入來代替招商和物業(yè)租賃收入的。

3）工業(yè)園區(qū)的形態(tài)有兩大變化。一方面將向“產業(yè)社區(qū)”的轉變，除了提供辦公、生產加工區(qū)，還將更多衍生出酒店、公寓、社交場所等空間和服務。另一方面，隨著投資趨勢日益明朗，園區(qū)發(fā)展正逐步分化為孵化園、加速園和未來園三大特色方向。

4）除國央企、地產城投、運營商外，制造企業(yè)加入產業(yè)園運營行列。今年晶方科技通過入股的形式，與多家企業(yè)共同成立了產業(yè)園管理公司。眾多企業(yè)想由重專輕，輕資產運營領域競爭更加激烈。

5）“增量”持續(xù)疊加“存量”，未來產業(yè)園區(qū)將長期供過于求，運營價值凸顯。根據(jù)Wind機構數(shù)據(jù)測算，預計到2025年，全國產業(yè)園區(qū)的總建筑面積將突破62億平方米，而若企業(yè)總數(shù)或規(guī)模不增長，未來供過于求將是大勢。因此相比空間物業(yè)服務和招商，產業(yè)運營和產業(yè)服務將更有價值。

6）盡管產業(yè)園區(qū)供給過剩，但結構性機遇仍然明顯。隨著產業(yè)園、寫字樓、創(chuàng)新中心的界限變得模糊，核心區(qū)域+獨特產業(yè)優(yōu)勢+產業(yè)生態(tài)等多元素形成的特色園區(qū)將更具競爭力。另外，沙利文最新發(fā)文稱，人工智能、智能制造、大消費、生命科學、碳中和是中國未來五十年的五大核心產業(yè)，或許存在投資機會。

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來源 | 睿和智庫研究部、產商網(wǎng)

編輯 | 宋金煜、劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁