核心提示：產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營逐漸從冷門業(yè)務(wù)，發(fā)展成了一條熱門賽道。由于政策支持，以及傳統(tǒng)房企在多元化業(yè)務(wù)布局上的不斷深入，這條賽道的參與主體已經(jīng)越來越多樣了。然而，這些年各地新開發(fā)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展定位、產(chǎn)品形態(tài)與運(yùn)營模式，似乎卻并沒有變得更加豐富，反而同質(zhì)化的問題卻愈發(fā)凸顯出來。在供應(yīng)井噴下的同質(zhì)競爭陷阱，產(chǎn)業(yè)園區(qū)究竟如何去突破？認(rèn)為，要打破這種僵持格局，難點(diǎn)并不在于規(guī)劃、建造或是招商等具體環(huán)節(jié)上，而是在于產(chǎn)業(yè)思維的扭轉(zhuǎn)創(chuàng)新。產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不要憑空去制造差別，而是應(yīng)該去發(fā)現(xiàn)差別。

　　1、找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向

　　作出突破的第一步，必然是先找準(zhǔn)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。沒有導(dǎo)向就沒有定位，沒有精準(zhǔn)定位就必然淪為同質(zhì)化。

　　首先，必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況來做。各個城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)是不一樣的，必須要將調(diào)研工作做扎實(shí)，摸清當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，找出優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

　　其次，必須圍繞政策導(dǎo)向來做。不少城市都因地制宜地推出過自己的產(chǎn)業(yè)扶持政策，扶持的方向不盡相同，這有可能成為園區(qū)定位突破的關(guān)鍵。

　　比如江浙地區(qū)會重點(diǎn)扶持紡織、石油化工、先進(jìn)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)；西部的四川等地區(qū)重點(diǎn)扶持生物醫(yī)藥、信息產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)等。圍繞政策導(dǎo)向來做定位，能在招商階段獲得更多來自政府的助力。

　　其三，摸清產(chǎn)業(yè)鏈分工，錨定細(xì)分市場，這是最關(guān)鍵的一步。

　　如果產(chǎn)業(yè)園給自己定位成一個高端制造業(yè)園區(qū)，就開始對外招商了。那基本相當(dāng)于給別人寫明信片的時候，地址只寫到省份就沒有了。這對于園區(qū)后續(xù)的定向招商并沒有什么幫助。

　　選定主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)大類之后，必須結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和園區(qū)自身的實(shí)際條件，在產(chǎn)業(yè)大類中選定最適合發(fā)展的細(xì)分產(chǎn)業(yè)。

　　如果是大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就可以把定位的顆粒度放大一些，自己來培植一條相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈。如果能在招商階段引進(jìn)一些龍頭企業(yè)，那么產(chǎn)業(yè)鏈的吸附效應(yīng)是很顯著的。

　　但如果是規(guī)模較小的園區(qū)，就需要在產(chǎn)業(yè)鏈的上中下游中，細(xì)化自己的定位了。如果當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)的規(guī)模足夠大，那么小型園區(qū)為單一產(chǎn)業(yè)、甚至是某一家龍頭企業(yè)，專門打造成配套產(chǎn)業(yè)園，也是完全可行的。

　　2、承接園區(qū)定位的產(chǎn)品規(guī)劃

　　在許多產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)中，好的廠房總是一廠難求。比如在杭州灣大灣區(qū)的一些城市，優(yōu)質(zhì)的廠房產(chǎn)品的價格天花板一再被打破，無論是租金還是售價，都在穩(wěn)步提升。

　　其關(guān)鍵還是在于，房企能否牢牢抓住產(chǎn)業(yè)特性和企業(yè)痛點(diǎn)，把產(chǎn)品真正做到好用。

　　規(guī)模大的園區(qū)，可以自己做產(chǎn)業(yè)生態(tài)，打造成集商務(wù)辦公+技術(shù)研發(fā)+生產(chǎn)展銷為一體的全生命周期型綜合園區(qū)。這樣無論是創(chuàng)業(yè)公司、中小企業(yè)還是龍頭，都可以聚集在園區(qū)內(nèi)，形成強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)動力。

　　針對辦公需求，可以將孵化器、加速器、商務(wù)辦公等空間形態(tài)都囊括進(jìn)去，甚至也可以做一點(diǎn)高端辦公，承接總部企業(yè)的需求，但必須謹(jǐn)慎調(diào)整配比。

　　針對研發(fā)與生產(chǎn)需求，可以把中型生產(chǎn)、輕生產(chǎn)、輕加工、研發(fā)、測試、設(shè)計(jì)等全生產(chǎn)環(huán)節(jié)所需要的不同空間，全都做出來，滿足整條產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)駐需要。

　　但規(guī)模較小的園區(qū)，就要更慎重地規(guī)劃自己的產(chǎn)品形態(tài)，將產(chǎn)品做精、做深，承接區(qū)域內(nèi)尚未被充分滿足的產(chǎn)業(yè)空間需求。

　　比如在有些一線城市中，許多企業(yè)的總部還留在這里，但生產(chǎn)線已大規(guī)模遷出，然而還有部分技術(shù)研發(fā)與測試團(tuán)隊(duì)，需要與總部保持密切聯(lián)系。那么針對這樣的需求，來打造研發(fā)型廠房就是可行的。

　　總之，園區(qū)必須根據(jù)自身的實(shí)際情況，以及細(xì)分定位來做產(chǎn)品。

　　中小型園區(qū)不要盲目追求產(chǎn)品線的完備，可以更多地采取跟隨與承接的策略；大型園區(qū)則要緊扣主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，認(rèn)真規(guī)劃每一個產(chǎn)品組團(tuán)，確保園區(qū)能夠服務(wù)到整條產(chǎn)業(yè)鏈。

　　另一方面，硬件參數(shù)是企業(yè)用戶最關(guān)注的核心要素。

　　在做產(chǎn)品前務(wù)必做好充分調(diào)研，確保廠房和研發(fā)建筑的柱距、層高、承重、貨梯配置、走廊寬度、卸貨區(qū)、垂直物流動線、貨車轉(zhuǎn)彎半徑等設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，都全部符合產(chǎn)業(yè)鏈用戶的需求。

　　過去設(shè)計(jì)寫字樓的時候參數(shù)相對簡單，所以初入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企很容易忽略這些細(xì)節(jié)。但空間的硬件條件，其實(shí)是企業(yè)不可突破的底線。

　　3、借助外力拓寬招商渠道

　　不想把園區(qū)招“花”、淪為面目模糊的普通工業(yè)園的話，招商定力是一定不能少的。在這一點(diǎn)上，必須要加強(qiáng)對招商團(tuán)隊(duì)的約束與考核。不僅是招商業(yè)績的考核，還要包括對招商精準(zhǔn)度的審核。

　　另外，一個思維上的誤區(qū)也需要被打破。即，如果招商情況不理想，那房企應(yīng)該做的是進(jìn)一步去拓寬招商渠道、尋求外部的助力與合作，而不是反過來在園區(qū)的定位上作讓步（定位本身出現(xiàn)明顯偏差的除外）。

　　對外合作的模式有很多，包括加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)聯(lián)動、向地方政府尋求資源協(xié)助、設(shè)立基金以投代引、尋找更加細(xì)分的行業(yè)推廣資源等等。

　　實(shí)際上，向當(dāng)?shù)卣畬で髱椭呛芎玫霓k法?，F(xiàn)在許多發(fā)達(dá)城市的商務(wù)局、投推署、工信局等部門，“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”意識是很強(qiáng)的。

　　只要有好的園區(qū)產(chǎn)品在供應(yīng)，他們會十分積極地為園區(qū)嫁接資源，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)。畢竟成功促成優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)/企業(yè)在轄區(qū)內(nèi)落地，也是各部門工作成績的重要體現(xiàn)。

　　因此，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)一定要學(xué)會向政府部門求助，加強(qiáng)雙方的信息互通與合作。

　　另外，招商目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)展會、行業(yè)沙龍、技術(shù)成果交流展示會等等活動，也是園區(qū)推廣的重要平臺。尤其是那些爭取到了產(chǎn)業(yè)扶持政策、企業(yè)補(bǔ)貼的園區(qū)，在這些細(xì)分行業(yè)的活動中，是很有宣傳優(yōu)勢的。

　　實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，招商實(shí)操的方法可謂花樣百出，模式越來越成熟。只要園區(qū)定位和產(chǎn)品工作都做得足夠扎實(shí)，那么會有很多種方式來招商。千萬不要在這個環(huán)節(jié)上，破壞掉園區(qū)的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。

　　4、園區(qū)服務(wù)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展賦能

　　現(xiàn)在許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都已經(jīng)認(rèn)識到，服務(wù)好企業(yè)用戶，對一個園區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展有多么重要。產(chǎn)業(yè)園的長線運(yùn)營邏輯，已經(jīng)逐漸刻入到他們的基因中。

　　實(shí)際上，我們現(xiàn)在時常聽到的那些園區(qū)金融服務(wù)、上市指導(dǎo)服務(wù)、智能化服務(wù)等等，其實(shí)只是標(biāo)配或是基建部分。

　　而能體現(xiàn)出“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”精髓的，是那些真正為產(chǎn)業(yè)發(fā)展賦能、為企業(yè)的經(jīng)營生產(chǎn)過程降本提效的服務(wù)。

　　要構(gòu)建有針對性的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，還是得回到產(chǎn)業(yè)定位在這個原點(diǎn)上來。不同產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營生產(chǎn)痛點(diǎn)，注定是不一樣的。

　　比如物流倉儲產(chǎn)業(yè)，痛點(diǎn)可能在于貨物出入庫效率、運(yùn)輸效率、特殊倉儲空間等；生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)痛點(diǎn)可能在于特殊實(shí)驗(yàn)環(huán)境、特殊存儲、廢料保存與運(yùn)輸?shù)?；制造業(yè)的痛點(diǎn)，又可能在于貨運(yùn)效率、設(shè)備上樓、原材料成本、庫存管理等方面。

　　真正意義上的產(chǎn)服，是會圍繞園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特性和實(shí)際痛點(diǎn)來展開的。無論是空間硬件還是軟性服務(wù)，都需要為產(chǎn)業(yè)鏈提供切實(shí)的幫助。

　　隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道熱度的不斷上升，園區(qū)發(fā)展商已經(jīng)到了必須打造核心競爭力的階段了。園區(qū)建設(shè)具有更強(qiáng)的針對性，它對某一個具體領(lǐng)域里面的供求關(guān)系有更加深刻的理解。對客戶需求以及需求的增長更加的明確。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須是客戶需求的映射，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的具象呈現(xiàn)。只有把產(chǎn)業(yè)園做到這種程度，才有可能建立核心競爭力。