// 舊觀念VS新思路 //

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的舊與新，正在各個(gè)賽道激烈碰撞。

舊有側(cè)重于物理資產(chǎn)持有、依靠傳統(tǒng)租賃、依賴于市場自然增長和政策優(yōu)惠的模式已不再適用，正在轉(zhuǎn)向優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、拓展多元化服務(wù)、創(chuàng)新運(yùn)營并注重長期可持續(xù)發(fā)展的新策略，以應(yīng)對(duì)市場需求變化。

這一轉(zhuǎn)變標(biāo)志著從傳統(tǒng)運(yùn)營模式正向更加靈活、創(chuàng)新和客戶導(dǎo)向的新思路的過渡。

睿和智庫即將推出《總結(jié)與展望（2024-2025）中國不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理藍(lán)皮書》，本文系藍(lán)皮書第一章。

2024年，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園的持有者和運(yùn)營者來說，是充滿戲劇性和挑戰(zhàn)的一年：

一方面是供需失衡加劇，新供應(yīng)和庫存不斷累積，但需求卻出現(xiàn)疲軟。另一方面是政策發(fā)生巨變，產(chǎn)業(yè)園招商所依賴的稅收獎(jiǎng)補(bǔ)戛然而止。

這一年，睿和智庫在產(chǎn)業(yè)園調(diào)研中聽到最多的聲音就是，客戶退租了、減少租賃面積了，還有很多客戶要求運(yùn)營商主動(dòng)降價(jià)。但園區(qū)普遍降價(jià)就等于沒降，完全在卷自己。同時(shí)，我們看到，即使是一線園區(qū)運(yùn)營商放下身段以價(jià)換量，也失去了效力，出租率還在掉。另外產(chǎn)業(yè)園上市公司業(yè)績大幅下滑，不敢再新開園區(qū)了。

在這個(gè)充滿變數(shù)的時(shí)代，大家一股腦求變，如急急忙忙申請(qǐng)公募REITs，聚焦智能制造等火熱賽道升級(jí)產(chǎn)業(yè)，推出更多產(chǎn)業(yè)服務(wù)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)投資角色等等。

每個(gè)人都在找未來出路，未來產(chǎn)業(yè)，未來生存法則。

格局之變：新園區(qū)縮量，產(chǎn)業(yè)集中度攀升

1.新開園數(shù)量連降兩年，大中型園區(qū)開園力度減弱

與預(yù)判一致，產(chǎn)業(yè)園的擴(kuò)張速度正在逐漸放緩。根據(jù)睿和智庫統(tǒng)計(jì)，2024年前11個(gè)月全國新開產(chǎn)業(yè)園108個(gè)，較2023年同期減少34個(gè)，同比減少超兩成。

圖表1：2023-2024年前11月新開產(chǎn)業(yè)園數(shù)量（單位：個(gè)）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

上述數(shù)據(jù)可得出，2024年前11個(gè)月月均新開10個(gè)產(chǎn)業(yè)園，推算出2024年全年新開產(chǎn)業(yè)園約118個(gè)。拉長周期，對(duì)比2021年以來的數(shù)據(jù)，我們可以更清晰地洞察到三大趨勢：

1）新開數(shù)量已連降兩年，且降幅有擴(kuò)大趨勢；

2）2022年是新開數(shù)量最多的一年，2024年不是最差一年，好于2021年；

3）建面超10萬方和20萬方新開園區(qū)數(shù)量在減少，但全年占比維持正常水平。

圖表2：2021-2024年新開產(chǎn)業(yè)園數(shù)量（單位：個(gè)）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

圖表3：2021-2024年新開大中型產(chǎn)業(yè)園數(shù)量（單位：個(gè)）

備注：2024年為前11個(gè)月

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

2.沿海省份延續(xù)供給旺盛態(tài)勢，北京取代上海新開園最多

產(chǎn)業(yè)園是產(chǎn)業(yè)集群的載體，東部沿海省份的產(chǎn)業(yè)園供給旺盛符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯，尤其是廣東和江蘇兩省本年度新開園最多。從城市維度來看，北京、蘇州和上海今年新開園數(shù)量遙遙領(lǐng)先，均超過中部省份。

圖表4-5：2024年前11月新開業(yè)產(chǎn)業(yè)園省市分布情況（單位：個(gè)）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

值得一提的是，上海曾連續(xù)三年領(lǐng)跑新開園數(shù)量，但在2024年被北京超越。在這一年，上海的新開園速度有所減緩，新一線城市如武漢、成都、青島也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。不過總體來看，新開園向一二線核心城市集中的趨勢仍在延續(xù)。

圖表6：2021-2024年新開產(chǎn)業(yè)園數(shù)量前三城市（單位：個(gè)）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

3.產(chǎn)業(yè)集中智能制造和生物醫(yī)藥，新興領(lǐng)域如低空經(jīng)濟(jì)、碳中和產(chǎn)業(yè)園興起

從產(chǎn)業(yè)視角分析，2024年新開產(chǎn)業(yè)園主要分為產(chǎn)業(yè)聚焦（覆蓋某一類產(chǎn)業(yè)上下游）和綜合產(chǎn)業(yè)（覆蓋多種熱門產(chǎn)業(yè)）兩大類型。產(chǎn)業(yè)類別中，智能制造和智能裝備領(lǐng)域以超20%的高比例占據(jù)首位，緊隨其后的是生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)，信息和電子技術(shù)、新材料以及新能源產(chǎn)業(yè)則并列第三。

而在2023年，新開園產(chǎn)業(yè)布局最多的是數(shù)字經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入2024年單純數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園減少，變?yōu)閿?shù)字+文旅、數(shù)字+農(nóng)業(yè)、數(shù)字+醫(yī)療、數(shù)字+智能制造等，即更注重?cái)?shù)字技術(shù)與垂直行業(yè)的結(jié)合應(yīng)用。

另外還有一個(gè)新變化是，以低空經(jīng)濟(jì)、碳中和、ESG、AIGC、專精特新等新領(lǐng)域命名的產(chǎn)業(yè)園開始出現(xiàn)。其中中信集團(tuán)在蘇州建設(shè)的杏湖碳中和產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃面積3.65平方公里（折合365萬平方米），是2024年新開的唯一百萬規(guī)模園區(qū)。

圖表7：2024年前11月新開產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)分布圖

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫

不過，新開產(chǎn)業(yè)園城市分布集中以及產(chǎn)業(yè)集中度提升需要警惕產(chǎn)業(yè)園同質(zhì)化現(xiàn)象，這可能導(dǎo)致資源浪費(fèi)和惡性競爭。

運(yùn)營商之變：一邊以價(jià)換量，一邊尋出路和退路

1.產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營收入和出租率顯著下滑，以價(jià)換量成大趨勢

2024年產(chǎn)業(yè)園REITs業(yè)績不盡人意，背后運(yùn)營主體生存環(huán)境艱難，其它未上市的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營情況就更一言難盡了。

睿和智庫對(duì)比2023年前已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)現(xiàn)了一些共性問題：

1）營收普遍下降，主要是出租率扛不住了，12只REITs10只營收下滑，7只出租率下滑，出租率70%-90%的占了一半。

2）大膽以價(jià)換量，穩(wěn)出租率有成功的（如建信中關(guān)村REIT），也有失敗的（如紅土創(chuàng)新鹽田港REIT）。

3）大客戶退租讓續(xù)租遭遇挑戰(zhàn)，租金繼續(xù)下探。如華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT底層之一的張潤大廈，經(jīng)歷了占比9%面積的客戶退租，今年該項(xiàng)目租金顯著下滑。

圖表8：2023年前上市產(chǎn)業(yè)園/倉儲(chǔ)物流REITs 2024Q3業(yè)績數(shù)據(jù)

備注：部分未披露租金按【（租金收入÷租金收繳率）÷（可租賃面積×出租率）÷92天】計(jì)算得出

數(shù)據(jù)來源： 基金公告，睿和智庫整理

2.上市企業(yè)利潤承壓，從追求園區(qū)規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

從產(chǎn)業(yè)園REITs涉及的個(gè)別底層資產(chǎn)，能夠看到目前項(xiàng)目運(yùn)營的艱難，而縱觀產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域的上市公司，日子也不好過。

1）今年前三季度，多數(shù)上市運(yùn)營商營收、利潤雙雙大幅下滑。部分還出現(xiàn)了虧損的情況，另億達(dá)中國因未發(fā)出2023年年報(bào)和2024年中報(bào)仍在停牌中。

圖表9：部分產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域上市公司2024年前三季度業(yè)績

數(shù)據(jù)來源： 業(yè)績報(bào)告，睿和智庫整理

2）眾多上市公司今年新增方面顆粒無收，中大型運(yùn)營商開始謀轉(zhuǎn)型。包括中電光谷、金地威新、招商蛇口、億達(dá)中國、MAX科技園、錦禾等眾多公司今年前三季度新增產(chǎn)業(yè)園為零，反而是地方企業(yè)開始發(fā)力開園。目前，中大型運(yùn)營商不再追求規(guī)模，開始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

圖表10：部分中大型運(yùn)營商近年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：公司報(bào)告，睿和智庫整理

從上述內(nèi)容可見，運(yùn)營商的身份不斷從“園區(qū)運(yùn)營者”向“生態(tài)鏈接者”“產(chǎn)業(yè)投資者”“產(chǎn)業(yè)服務(wù)者”等多角色演變。

3、產(chǎn)業(yè)園REITs申請(qǐng)和上市加快速度，加快尋找退出路徑

尋找產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的突破口，發(fā)公募行REITs成為2024年的熱點(diǎn)。截至今年6月底，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs為9只、倉儲(chǔ)物流3只，共計(jì)12只，而從下半年開始已上市及即將上市的此類REITs迅速增了11只，創(chuàng)2021年以來的歷史新高。另外，申報(bào)和擴(kuò)募均十分活躍。

圖表11：2024年新增產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流、孵化器REIT情況

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

政策之變：取消稅收獎(jiǎng)補(bǔ)，加快培育新產(chǎn)業(yè)、特色園區(qū)

1.從“硬優(yōu)惠”到“軟服務(wù)”的轉(zhuǎn)變：全國取消稅收獎(jiǎng)補(bǔ)，地方軟服務(wù)支持產(chǎn)業(yè)集群、特色產(chǎn)業(yè)園高質(zhì)量發(fā)展

今年，國務(wù)院先后公布了《關(guān)于規(guī)范招商引資行為促進(jìn)招商引資高質(zhì)量發(fā)展若干措施的通知》和《公平競爭審查條例》，對(duì)招商引資進(jìn)行了規(guī)范。對(duì)市場影響有幾大方面：

1）從今年8月1日起，全面清理全國各地違規(guī)稅收優(yōu)惠、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，禁止稅收優(yōu)惠招商行為，宣告此種招商引資模式退出歷史舞臺(tái)。

2）地方招商引資以及產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，未來要走長期路線，不能再追求短期利益了。

3）取消稅收獎(jiǎng)補(bǔ)后，倒逼地方政府改善營商環(huán)境、完善產(chǎn)業(yè)鏈配套。

今年一些城市已經(jīng)開始從整體框架、配套服務(wù)、生態(tài)體系、引入“鏈主”企業(yè)，以及建立特色園區(qū)、樣板園區(qū)、千億級(jí)園區(qū)等方面發(fā)力，從而加速產(chǎn)業(yè)重新定位、提升產(chǎn)業(yè)園的質(zhì)量。

圖表12：有關(guān)產(chǎn)業(yè)園高質(zhì)量發(fā)展的政策方案

數(shù)據(jù)來源：各政府官方網(wǎng)站，睿和智庫整理

2.地方加大低空、低碳等相關(guān)產(chǎn)業(yè)培育和引進(jìn)力度，加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)升級(jí)

加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力被首次寫入2024年《政府工作報(bào)告》后，各地陸續(xù)發(fā)布產(chǎn)業(yè)升級(jí)文件，其中低空、低碳（尤其是氫能）、人工智能等產(chǎn)業(yè)是今年各地政府大力落實(shí)的產(chǎn)業(yè)方向，基本覆蓋大部分的省份和重點(diǎn)城市。

圖表13-14：2024年全國、地方支持低空、低碳發(fā)展相關(guān)政策

數(shù)據(jù)來源：各政府官方網(wǎng)站，睿和智庫整理

這些政策中需要關(guān)注以下三點(diǎn)：

1）低空經(jīng)濟(jì)、綠色低碳、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)資金等方面支持力度加大，普遍是百萬級(jí)，個(gè)別如浙江省、昆山等地明確補(bǔ)貼達(dá)億級(jí)。因此，企業(yè)通過各類評(píng)級(jí)和資格認(rèn)定獲取資金補(bǔ)貼變得重要；

2）多數(shù)城市設(shè)置了低空經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)值，部分高達(dá)千億。不過需要考慮具體應(yīng)用，若盲目給予資金補(bǔ)貼，可能會(huì)破壞產(chǎn)業(yè)生態(tài)，不利于新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；

3）低碳節(jié)能成為城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的必答題。各地開始積極采取策略，包括鼓勵(lì)零碳園區(qū)建設(shè)，挖掘各類能源價(jià)值，此類產(chǎn)業(yè)集群也將快速形成，技術(shù)競賽更為激烈。

3.地方政府將盤活存量、低效園區(qū)納入更新行動(dòng)方案，部分設(shè)定具體目標(biāo)

進(jìn)入存量時(shí)代，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)園也亟需更新改造，尤其是低效用地。去年上海將產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效行動(dòng)納入城市更新行動(dòng)方案，今年中央和各地都在加強(qiáng)低效用地的盤活力度，產(chǎn)業(yè)園更新改造正在如火如荼進(jìn)行中。

圖表15：部分城市盤活存量和低效用地相關(guān)政策

數(shù)據(jù)來源：各政府官方網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)，睿和智庫整理

1）為盤活低效和存量資產(chǎn)，政策鼓勵(lì)土地性質(zhì)變更、新增面積、土地年延期等，對(duì)于資產(chǎn)持有方有更大動(dòng)力進(jìn)行改造；

2）隨著低效產(chǎn)業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)園更新量增，將帶動(dòng)咨詢、代建、代運(yùn)營、金融等業(yè)務(wù)的增加。

順應(yīng)時(shí)代，把握城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

1）數(shù)字化工具以及大數(shù)據(jù)將越來越重要。產(chǎn)業(yè)園區(qū)要發(fā)展，首先就要保證園區(qū)定位科學(xué)、準(zhǔn)確，通過大量的數(shù)據(jù)分析去預(yù)判園區(qū)未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)客戶的特點(diǎn)，對(duì)于園區(qū)招商和運(yùn)營的成功相當(dāng)于上了一份“保險(xiǎn)”。

2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式，從園區(qū)開發(fā)、出租和出售逐步轉(zhuǎn)向“園區(qū)開發(fā)+物業(yè)持有+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”的協(xié)同發(fā)展模式。未來，園區(qū)是要通過運(yùn)營收入、投資收入來代替招商和物業(yè)租賃收入的。

3）工業(yè)園區(qū)的形態(tài)有兩大變化。一方面將向“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”的轉(zhuǎn)變，除了提供辦公、生產(chǎn)加工區(qū)，還將更多衍生出酒店、公寓、社交場所等空間和服務(wù)。另一方面，隨著投資趨勢日益明朗，園區(qū)發(fā)展正逐步分化為孵化園、加速園和未來園三大特色方向。

4）除國央企、地產(chǎn)城投、運(yùn)營商外，制造企業(yè)加入產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營行列。今年晶方科技通過入股的形式，與多家企業(yè)共同成立了產(chǎn)業(yè)園管理公司。眾多企業(yè)想由重專輕，輕資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域競爭更加激烈。

5）“增量”持續(xù)疊加“存量”，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)將長期供過于求，運(yùn)營價(jià)值凸顯。根據(jù)Wind機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)測算，預(yù)計(jì)到2025年，全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總建筑面積將突破62億平方米，而若企業(yè)總數(shù)或規(guī)模不增長，未來供過于求將是大勢。因此相比空間物業(yè)服務(wù)和招商，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)服務(wù)將更有價(jià)值。

6）盡管產(chǎn)業(yè)園區(qū)供給過剩，但結(jié)構(gòu)性機(jī)遇仍然明顯。隨著產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、創(chuàng)新中心的界限變得模糊，核心區(qū)域+獨(dú)特產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢+產(chǎn)業(yè)生態(tài)等多元素形成的特色園區(qū)將更具競爭力。另外，沙利文最新發(fā)文稱，人工智能、智能制造、大消費(fèi)、生命科學(xué)、碳中和是中國未來五十年的五大核心產(chǎn)業(yè)，或許存在投資機(jī)會(huì)。

產(chǎn)商網(wǎng) 丨 一站式產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)

產(chǎn)商網(wǎng)（http://www.hlwwmmh.cn）致力于為中國產(chǎn)業(yè)投資行業(yè)提供快速深入的資訊、 行業(yè)研究及招商選址服務(wù)，是一站式智能產(chǎn)業(yè)資源匹配門戶網(wǎng)站平臺(tái)，匯聚一手產(chǎn)業(yè)園資源和海量投資用戶，以大數(shù)據(jù)技術(shù)為驅(qū)動(dòng)力，通過線上智能化匹配及專業(yè)的線下服務(wù)為用戶提供更加高效的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目對(duì)接服務(wù)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，是中國產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目“招商、投資、服務(wù)”的重要渠道。

信息共享

高效、即時(shí)、全面的信息共享，幫助用戶實(shí)現(xiàn)信息快速傳遞和共享的平臺(tái)，用戶發(fā)布信息、宣傳產(chǎn)品、獲知政策、推廣活動(dòng)的重要渠道。

招商選址

產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資咨詢、策劃顧問、營銷推廣、招商代理、園區(qū)運(yùn)營的O2O一體化服務(wù)平臺(tái)，同步為商家建立全方位的企業(yè)選址解決方案。

資料下載

為各行業(yè)提供最全最新的深度研究報(bào)告和數(shù)據(jù)參考，提供客觀、理性、簡便的決策參考方案，提供降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益的有效的平臺(tái)。

行業(yè)活動(dòng)

為用戶提供“高效產(chǎn)業(yè)投資”“一站式活動(dòng)管理SaaS工具和活動(dòng)資源”。讓活動(dòng)與人的連接更高效，打造一個(gè)連接活動(dòng)與人的平臺(tái)。

行業(yè)大學(xué)

企業(yè)級(jí)學(xué)習(xí)平臺(tái)，提供全方位技術(shù)服務(wù)，全面展現(xiàn)人才培訓(xùn)學(xué)習(xí)及其發(fā)展情況的大數(shù)據(jù)報(bào)告，智能評(píng)估。為企業(yè)和員工量身定制培訓(xùn)學(xué)習(xí)平臺(tái)。

企業(yè)服務(wù)

一站式解決，全方位服務(wù)，讓企業(yè)發(fā)展無后顧之憂！為企業(yè)提供更廣泛的資源渠道和合作機(jī)會(huì)，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的保障。

金牌招商

金牌招商通過與產(chǎn)商平臺(tái)合作整合各類資源，如人脈資源、媒體資源、行業(yè)資源等，為項(xiàng)目帶來更多的曝光度和合作機(jī)會(huì)。

數(shù)智化解決方案

為企業(yè)帶來更大范圍、更多維度、更高層次的內(nèi)外部鏈接，依托自身龐大的數(shù)據(jù)庫、深度的解決方案、全方位的服務(wù)等，助力企業(yè)客戶輕松、簡單地邁入數(shù)智世界，轉(zhuǎn)型升級(jí)，高效生產(chǎn)。

來源 | 睿和智庫研究部、產(chǎn)商網(wǎng)

編輯 | 宋金煜、劉玉嬌

責(zé)編 | 韓瑋燁